|
|
|
|
|
| |
|
Certificat d'urbanisme
Wie een stuk grond wil kopen om er een huis op te bouwen moet weten of het mag worden bebouwd, of het een terrain constructible is. Dat staat in het bestemmingsplan, de PLU, Plan Local d’Urbanisme. De oude naam is POS, Plan d’Occupation du Sol. Je kunt als belangstellende koper een CU, Certificat d’Urbanisme aanvragen voor het voorgenomen gebruik en wel bij de gemeente, die verplicht is om een CU af te geven, uiterlijk binnen twee maanden.
Dat CU kan positief of negatief zijn of positief met voorwaarden (in het zuiden bijvoorbeeld: solide bosbrandpreventie). Tijdens het aankoopproces wordt het krijgen van een positief CU meestal als opschortende voorwaarde gesteld. Er bestaan twee modellen: een détaillé (officieel een CU opérationnel), vol met voorschriften en bepalingen die nodig zijn bij de verlangde nieuwbouw of te plegen grote restauratie, en een simplifiée, ook wel genoemd een CU ordinaire of certificat d’information, waarin enkele algemene regels over de bestemming van de grond zijn gegeven. Het certificat d’information moet binnen een maand na de aanvraag worden afgegeven en een certificat opérationnel binnen twee maanden.
Een CU is gratis, zelfs als men hem schriftelijk aanvraagt en laat opsturen. Het certificat d’information is uitsluitend informatief en vermeldt soms ook de plaatselijke belastingen. Beide documenten zijn anderhalf jaar geldig en kunnen daarna nog met een jaar worden verlengd, als dat ten minste twee maanden voor het verstrijken van het eerste jaar is aangevraagd en de omstandigheden niet zijn gewijzigd. In grotere gemeenten kan een aspirant-koper van een stukje grond het PLU inzien, waarop de bestemmingen van het gemeentelijk grondgebied staan vermeld. De term CU negatif komt veel voor in de spreektaal en betekent dat een gemeente een verzoek om bijvoorbeeld een bestemming van een onroerend goed te veranderen, niet toestaat.
Veel gebruikt is ook de afkorting COS, coefficient d’occupation du sol. Deze COS geeft aan welk gedeelte van een terrein mag worden bebouwd: een coëfficiënt van 0,30 op een stuk bouwgrond van 1000 m² betekent dat men 300 m² kan bebouwen inclusief al het buitenwerk. Het woondeel daarvan mag hooguit 80% zijn, derhalve 240 m²aan ‘huis’.
Zaken rond het CU kunnen nu ook via internet worden geregeld via de website www.equipement.gouv.fr.
 Print dit artikel
|
|
|
|
| |
|
Bouwvergunning
Negen van de tien Nederlanders krijgen te maken met de Franse bouwwereld: architecten, artisans (zelfstandige werklieden/ambachtslieden), ambtenaren voor de bouwvergunning, leveranciers van bouwmaterialen en lieden die zorgen voor verbeteringen in het elektriciteits- en waterleidingnet, gas- en telefoonleidingen. Bij de ene Hollander verloopt dat alles van een leien dakje, de andere kampt met zwarigheden zoals taalproblemen, tegenwerkende ambtenaren en niet of niet tijdig op het werk verschijnende artisans.
De regelgeving in Frankrijk bij bouwen en verbouwen is uitbundig, maar niet onoverkomelijk. Het regelen van de bouwvergunning is niet al te ingewikkeld meer. Er is geen bouwvergunning nodig als er niets verandert aan de buitenkant van het huis, de bestemming of de omvang, bij het aanleggen van terrassen die niet hoger zijn dan 60 centimeter boven het maaiveld, bij reparaties, bij muren (cloisons) lager dan 2 meter – zoals steunmuren (murets) en windschermen (auvents) – en bij kleine bouwseltjes die niet groter zijn dan ongeveer 2 m² en lager dan 1,50 meter. Voor deze bescheiden verbouwingen, opknapbeurten en kleine uitbreidingen is wel een déclaration de travaux nodig, ook wel genoemd simple déclaration (préalable de travaux), die is aan te vragen bij de gemeente. Te denken valt aan het bepleisteren van de gevel, het bouwen van een niet overdekt zwembad en het vergroten van de bruto woonoppervlakte met minder dan 20 m².
Voor alle grotere werken (verbouwingen bij meer dan 170 m² netto oppervlakte), kleine bouwsels zoals tuinhuisjes (al dan niet verplaatsbaar) en vrijwel altijd als veranderingen aan het exterieur worden aangebracht, is een permis de construire nodig, een bouwvergunning dus, in viervoud via een aangetekende brief aan te vragen, met een situatieschets en met tekeningen van de gevels en de indeling, gemaakt door een architect. De secretarie zorgt voor het doorsturen van de aanvraag – als de burgemeester het althans met die aanvraag eens is – naar de andere bevoegde autoriteiten. Bij een eenvoudige verbouwing is zelf een tekeningetje te maken, maar bij nieuwbouw en grote restauraties zal een meer professionele bouwtekening nodig zijn van een architect DPLG (diplomé par le gouvernement) of een aannemer. Vergeet niet het zwembad ‘mee te nemen’ bij de aanvraag (anders moet het later weer, met nieuwe kosten) en houd er bij het bouwbudget ook rekening mee dat het krijgen van een bouwvergunning vrij veel geld kost.
Op 1 oktober 2007 is een hervorming ingegaan van de regels bij het aanvragen van een bouwvergunning. Nu zijn er nog maar drie categorieën vergunningen, de permis de construire, de permis de démolir (sloopvergunning) en de permis d'aménager (aanlegvergunning) plus de bekende déclaration préalable voor de kleinere werken. Een sloopvergunning is alleen nog maar nodig in beschermde gebieden. Kleine bouwvergunningen moeten voortaan binnen een maand zijn afgewikkeld, vergunningen voor een vrijstaande huis zijn na twee maanden beschikbaar en die voor overige types van bouwwerken na drie maanden. Verlenging van de termijnen is niet meer mogelijk. Als een dossier niet compleet is hebben de ambtenaren nog een maand extra tijd om de ontbrekende stukken op te vragen. En dat moet in één keer gebeuren, dus niet steeds opnieuw om aanvullende informatie vragen. De formulieren zijn via internet* te downloaden en op de overheidssite is nog veel aanvullende informatie te vinden.
Als daadwerkelijk met de bouw is gestart, moet je nog een Doc opsturen, een déclaration d’ouverture de chantier. Binnen twee jaar na ontvangst van de vergunning moet de bouw zijn begonnen – funderingen, vloeren, opbouw binnenmuren - en de werkzaamheden mogen niet langer dan een jaar worden onderbroken, beide op straffe van verlies van de vergunning. De geldigheidsduur van de vergunning is vijf jaar. Als het werk klaar is moet binnen een maand aangetekend een verklaring in drievoud worden ingestuurd: een déclaration d'achèvement des travaux. Als een ambtenaar alles in orde heeft bevonden volgt een certificaat: le certificat de conformité. Als er zaken niet kloppen moeten deze alsnog in orde worden gemaakt. Overigens worden hier en daar nogal verschillende definities gebruikt over het 'bewoonbaar' zijn van een huis. Vaak hanteren de ambtenaren het beginsel van hors air, hors eau, wind- en waterdicht derhalve. Vervolgens komen de eerste aanslagen binnen van de lokale belastingen. Andere overheidsdienaren zijn weer wat soepeler en verlangen een opleveringsverklaring pas als ook aansluitingen zijn gemaakt op de openbare nutsvoorzieningen, water en elektriciteit.
De technische aspecten van een bouwaanvraag gaan op het platteland overigens altijd voor onderzoek naar de zeer machtige DDE’s in de departementen (Directions départementales de l’équipement), een verzameling diensten zoals provinciale waterstaat, milieudienst, dienst ruimtelijke ordening en nog veel meer, kortweg vergelijkbaar met een Nederlandse Dienst Openbare Werken. In middelgrote en grote steden wordt de volledige afhandeling van de bouwvergunning gedaan door de Mairie. In gemeenten waarin men geen bestemmingsplan (POS of PLU) of carte communale kent, zal de bouwvergunning worden verstrekt door de prefect van het departement. Verbouwingen aan woningen die in de buurt staan van monumenten, moeten ook nog worden goedgekeurd door de Architecte des Bâtiments (ABF), een overheidsdienaar.
Zuid-Bourgogne
Huis gekocht of op het oog? Architect kijkt met u mee
* vóór en bij aankoop
* kleine verbouwingen
* maken van een fraaie indeling
Aangenaam (65+) tarief
Architectenbureau Ir. Hans Weusten BNA architect.weusten@intrabouw.nl
03.85.24.23.86 in Frankrijk, 046-4582233 in Nederland |
| Soort werk |
Bouwvergunning nodig |
| Maken van een mezzanine |
ja |
| Slopen van een dragende muur |
nee |
| Samenvoegen van twee kamers |
nee |
| Bewoonbaar maken van de zolder |
nee |
| Bewoonbaar maken van een schuur |
ja |
| Dakkapel maken |
ja (simple déclaration) |
| Aanleg serre op terras |
ja (simple déclaration bij <20m²) |
| Aanleg dakterras |
ja (simple déclaration bij <20m²) |
| Bouwen van een tuinprieel |
ja |
| Maken van een raamopening |
ja (simple déclaration) |
| Garage verbouwen tot kamer |
nee |
| Aanleg zwembad |
ja (simple déclaration) |
| Bouwen van een poolhouse |
ja |
| Nieuwe pleisterlaag op gevel |
ja (simple déclaration) |
Print dit artikel
|
|
|
|
| |
|
Belastingen en heffingen
Na afloop van de verbouwing of na het opleveren van het huis komen verschillende departementale overheidslichamen, zoals gemeente, bouw- en woningtoezicht en schoonheidscommissie, met belastingen en heffingen. De hoogte daarvan is afhankelijk van de grootte van het huis en soms ook van de kwetsbaarheid van het landschap. De aanslagen kunnen tot enkele duizenden euro’s oplopen.
Déclaration Modèle H1 is het formulier waarop de gegevens van het huis ten behoeve van de vaststelling van de taxe foncière en taxe d'habitation ingevuld moeten worden. Voorzieningen zoals wastafels, doucheruimte, ligbad, centrale verwarming worden volgens een tabel in vierkante meters 'vertaald' waarna met het totaal de kadastrale huurwaarde wordt berekend die weer als basis dient voor de berekening van de twee taxes locaux.
Bijna alle gemeenten met meer dan 10.000 inwoners vragen de TLE, de taxe locale d’équipement. Alle gemeenten vragen een heffing op grond van de CAUE (maximaal 0,3% van de bouwsom) en er zijn departementen met landschappelijk gevoelig geachte streken die forse aanslagen opleggen op grond van de TDENS (taxe départementale des espaces naturels sensibles (maximaal 2% van de bouwsom). Voorbeeld van de totale heffingen: bij een vergunning om een bouwval te restaureren met een netto woonoppervlak van circa 500 m² in een agrarisch landschap bedragen de kosten € 3200.
In Frankrijk gelden bij het berekenen van de belastingen twee begrippen bij 'bebouwde oppervlakte': bruto en netto, de SHOB en de SHON, in het land van de afkortingen staande voor: surface hors œuvre brute en voor surface hors œuvre nette. De SHOB omvat de bruto vloeroppervlakte van alle lagen (al of niet bewoonbaar) bij elkaar opgeteld, met inbegrip van alle binnen- en buitenwanden. Eveneens zijn meegerekend: balkons en overdekte buitenruimtes. Niet meegerekend worden vides en trappen, aangezien het om 'vloeroppervlak' gaat. De SHON staat gelijk aan de SHOB, met aftrek van garages, technische ruimten, niet bewoonbare kelderruimten, balkons en overdekte buitenruimten en alle delen van het huis met een stahoogte van minder dan 1,80 meter. Op het verkregen oppervlak mag nog 5% extra worden afgetrokken als de muren van het woongedeelte dikker zijn geworden als gevolg van het toepassen van isolatiemateriaal.
Print dit artikel
|
|
|
|
| |
|
 Tous travaux
Zoekt u een aannemer in de Morvan? Entreprise YSBRAND staat tot uw dienst met zijn zeven jaar ervaring met de Franse bouwstijl. Samen met vakbekwame Franse werknemers werkt YSBRAND van de cave tot het dak: aanbouw, verbouw en onderhoud van badkamer, keuken, zolder, dak, gevel, bepleistering. Voorts: metselwerk (ook en pierres), tegelwerk, timmerwerk, elektriciteit, loodgieterwerk, schilderwerk, stukadoorwerk.
De TVA van 5,5% geldt voor huizen ouder dan 2 jaar.
Vraag gratis vrijblijvende offerte.
Domont 58140 Mhère, tel. 0386227997, Fax 0386227921, E-mail ysbrand@free.fr |
Subsidiemogelijkheden, belastingvoordelen
Anah (Agence nationale pour l’améloration de l’habitat – nationaal agentschap voor de verbetering van de woonomgeving) kan subsidies toekennen voor het verbeteren van onder meer particulier verhuurde woonhuizen en ook van particuliere woningen. Het gaat om werkzaamheden die de veiligheid of gezondheid (weghalen van asbest bijvoorbeeld, of behandeling van hout tegen termieten) moeten verbeteren, om energiebesparingen en om bouwtechnische veranderingen die de toegankelijkheid bevorderen, bijvoorbeeld voor rolstoelrijders.
Deze Anah kent nogal wat regels alvorens een subsidie wordt toegekend. Het huis moet ten minste 15 jaar oud zijn, de eigenaren mogen niet te veel inkomen hebben. De subsidies gelden niet voor herbouw of renovaties. Het plafond de base (inkomensgrenzen) zijn in de provincie de inkomensgrenzen achtereenvolgens: € 8560 voor een alleenstaande en € 12.532 voor een koppel. Met kinderen gaan die plafonds nog omhoog. Het huis moet de hoofdbewoning zijn. Er zijn ook nog andere instellingen die met subsidies op de proppen kunnen komen: de gezinsbijstand (CAF - Caisse d’allocations familiales), de beheerders van '1% logement', Ademe, GDF en EDF, gemeenten, departementen en regio's. Men moet er wel rekening mee houden dat de ontvangen subsidie als inkomen op het aangifteformulier van de belastingen moet worden gemeld.
In september 1999 heeft de Franse overheid het besluit genomen om de btw (TVA) op renovatie en
woningverbetering ‘tijdelijk’ te verlagen van (toen) 20,6 naar 5,5%. De maatregel – de werking ervan is verlengd tot 1 januari 2010 – is bedoeld om zwart werken tegen te gaan, de werkgelegenheid in de bouw en aanverwante beroepen te bevorderen en ook zorg te dragen voor een kwaliteitsverbetering van het woningbestand. Het normale tarief van 19,6% wordt onder meer geheven bij de aankoop van bouwgrond en de verkoop binnen vijf jaar van een nieuw gebouwd of geheel gerenoveerd huis. Om te profiteren van het lage TVA-tarief moeten de huizen
ouder zijn dan twee jaar.
Op vrijwel alle materialen en op het arbeidsloon (main d’œuvre) geldt het lage tarief als wordt gewerkt met erkende bedrijven. De lage btw geldt alleen voor vernieuwing van woonruimten en bouwsels die daar echt bij horen, zoals balkons, kelders, zolders, berghokken, garages. Het moet derhalve gaan om verbetering, verandering (het verbouwen van een zolder tot kinderkamer
bijvoorbeeld) of onderhoud (pleisterwerk, schilderwerk, nieuw behangetje of vloerbedekking). De materialen worden met 5,5% belast als de artisan of aannemer deze spullen koopt. Uitbreiding
van woonruimte in de vorm van de bouw van een terras, veranda of garage valt niet onder het vriendelijke btw-tarief. Luxe zaken, zoals de bouw van een zwembad, blijven onder het hoge tarief van 19,6% vallen.
De fisc heeft later wat roet in het eten gegooid: niet in alle gevallen kunnen eigenaren van op te knappen huizen profiteren van de lage btw. De regels zijn wat aangescherpt en er zijn nieuwe richtlijnen uitgevaardigd. In de oude situatie behoefden de eigenaren slechts een verklaring te ondertekenen dat de woning ouder is dan twee jaar. Het verhaal gaat niet meer op als de restauratie of renovatie in feite zo uitgebreid is, dat gesproken kan worden van nieuwbouw. Wie een oude schuur verbouwt tot een woning, kan niet in alle gevallen een beroep doen op de lage btw.
De normen zijn nader gepreciseerd: als meer dan de helft van de gevels en de fundering met inbegrip van dragende binnenmuren wordt vernieuwd, is sprake van nieuwbouw en geldt het hoge tarief. Een derde van de volgende voorzieningen moet blijven bestaan voor het toepassen van het lage tarief: (houten)vloeren, deurlijsten buiten, binnenmuren en voorzieningen als loodgieterswerk, elektriciteit en verwarming. Nieuwe formulieren die de klant moet invullen zijn te vinden op internet* (administration fiscale). Er is een eenvoudig formulier als het om kleinere werkzaamheden gaat.
Bouwers waren altijd al wat voorzichtig geworden, want als de fiscus constateerde dat van nieuwbouw sprake was en de artisan het lage btw-tarief had berekend, dan moest de artisan het verschil bijbetalen en kon dat niet verhalen op de eigenaar. Nu is de eigenaar daarvoor zelf
aansprakelijk en zal hij het verschil moeten aanvullen als is vastgesteld dat hij een onjuiste opgave heeft gedaan.
Het aantal aftrekposten voor de inkomstenbelasting bij het onderhoud of verbeteren van het eigen huis is verminderd doordat de btw op verbouwingen/restauraties in 1999 is verlaagd. In het algemeen komen nog wel de kosten van energiebesparende investeringen (bijvoorbeeld isolatiemateriaal en besparende verwarmingsinstallaties) voor belastingteruggave (crédit d’impôt) in aanmerking. De regeling duurt tot en met 2009. De fiscale tegemoetkoming geldt alleen voor de
materiaalkosten, dus niet voor het arbeidsloon bij de installatie. In het algemeen komen voor belastingteruggave in aanmerking de investeringen voor energiebesparende werken in de hoofdbewoning en wel voor huizen ouder dan twee jaar; dan gelden de voorzieningen die met 15 tot zelfs 50% worden vergoed.
De percentages op een rij:
15% voor een gewone cv-ketel
25% voor een condensatieketel
25% voor muur- en dakisolatie (40% bij oude huizen en wanneer het materiaal wordt geleverd door het bedrijf dat de isolatie ook aanbrengt)
25% voor isolatie van ramen
25% voor isolerende luiken
25% voor energiebesparende regelapparatuur
40 tot 50% voor duurzame energieopwekking (zonnewarmte, ingebouwde haarden (inserts), kachels op hout of andere biomassa, zelf opgewekte stroom)
50% voor warmtepompen.
Print dit artikel
|
|
|
|
| |
|
Lage BTW bij verbouwingen
Sinds september 1999 geldt een BTW (TVA) op renovatie en woningverbetering van 5,5%. De maatregel – de werking ervan is verlengd tot 1 januari 2010 – is bedoeld om zwart werken tegen te gaan, de erkgelegenheid in de bouw en aanverwante beroepen te bevorderen en ook zorg te dragen voor een kwaliteitsverbetering van het woningbestand. '
Het normale tarief van 19,6% wordt onder meer geheven bij de aankoop van bouwgrond en de verkoop binnen 5 jaar van een nieuw gebouwd of geheel gerenoveerd huis. Om te profiteren van het lage TVA-tarief moeten de huizen ouder zijn dan twee jaar. Op vrijwel alle materialen en op het arbeidsloon (main d’œuvre) geldt het lage tarief als wordt gewerkt met erkende bedrijven. De lage BTW geldt alleen voor vernieuwing van woonruimten en bouwsels die daar echt bij horen, zoals balkons, kelders, zolders, berghokken, garages. Het moet derhalve gaan om verbetering, verandering (het verbouwen van een zolder tot kinderkamer bijvoorbeeld) of onderhoud (pleisterwerk, schilderwerk, nieuw behangetje of vloerbedekking). De materialen, zelfs vloerbedekking en behang, worden met 5,5% belast als de artisan of aannemer deze spullen koopt.
Uitbreiding van woonruimte in de vorm van de bouw van een terras, veranda of garage valt niet onder het vriendelijke BTW-tarief. Luxe zaken, zoals de bouw van een zwembad, blijven onder het hoge tarief van 19,6% vallen. De fisc heeft later wat roet in het eten gegooid: niet in alle gevallen kunnen eigenaren van op te knappen huizen profiteren van de lage BTW van 5,5%. De regels zijn wat aangescherpt en er zijn nieuwe richtlijnen uitgevaardigd. In de oude situatie behoefden de eigenaren slechts een verklaring te ondertekenen dat de woning ouder is dan twee jaar. Het verhaal gaat niet meer op als de restauratie of renovatie in feite zo uitgebreid is, dat gesproken kan worden van nieuwbouw. De normen zijn nader gepreciseerd: als meer dan de helft van de gevels en de fundering met inbegrip van dragende binnenmuren wordt vernieuwd, is sprake van nieuwbouw en geldt het hoge tarief. Een derde van de volgende voorzieningen moet blijven bestaan voor het toepassen van het lage tarief: (houten)vloeren, deurlijsten buiten, binnenmuren en voorzieningen als loodgieterswerk, elektriciteit en verwarming. Nieuwe formulieren die de klant moet invullen zijn te vinden op internet (administration fiscale).
Print dit artikel
|
|
|
|
| |
Oude huizen en termieten
Bij het opknappen of restaureren van oude Franse huizen moet men bijzonder goed letten op de conditie van de balken van de dakconstructie: zijn er termieten of andere schadelijke beestjes? Het is absoluut noodzakelijk om er bij het kopen van een huis in een besmette zone op toe te zien dat een deskundige is ingeschakeld.
Als de aanwezigheid van termieten is geconstateerd, ligt het aan de koper hoe hij, eventueel samen met de verkoper, de zaak regelt: samen de termieten laten bestrijden of zakken met de vraagprijs.
Termieten (en andere larven van insecten die verwoestend te werk kunnen gaan) kunnen ook later in het huis opduiken. Dat geldt ookvoor de vraatzuchtige larven van boktorren (capricornes des maisons en vooral de capricorne de chêne, die zich ook tegoed doet aan het harde eikenhout) en boorkevers (vrillettes). De eigenaar is verplicht de aanwezigheid van termieten onverwijld te melden op het gemeentehuis. Er zijn nu ruim 6 miljoen woningen aangetast. Inmiddels zijn rond 60 departementen besmet verklaard, vooral in het zuidwesten op de warme en vochtige plaatsen. De termieten zijn ook bedreigend in de gebieden langs de rivieren de Rhône, Garonne, Loire en rond en in Parijs.
De op mieren lijkende insecten komen binnen via de grond en knagen zich via meterslange gangen door het hout steeds verder naar binnen. Ze vreten alles: dakhout, plinten, isolatiemateriaal, papier, karton. Niets verraadt hun aanwezigheid, want zij knagen in het binnenste van het hout. Signalen zijn er wel bij andere houtvreters, die sporen nalaten in de vorm van hoopjes zaagsel. Als het hout erg hard is, zie je soms zwarte 'stalactieten' en kleine gangetjes (cordonnets). Altijd opletten dus.
Er zijn speciale bedrijven (traitement du bois) om een huis onder handen te nemen en de beestjes te bestrijden. Die bedrijven moeten zijn voorzien van het keurmerk CTBA+ (Centre technique dus bois et de l'ameublement) en moeten een garantie voor vijf jaar afgeven. Ook zijn er middelen in de handel (Xylophène bijvoorbeeld) die goed werken bij de bestrijding. Op internet zijn namen te vinden. De behandeling van een huis van ongeveer 100 m² kan ruim € 5.000 kosten; de kosten van een eventueel herstel van schade of vervanging komen daar nog bij. Men moet wel goed opletten bij de keuze van een deskundige. Er is maar een kleine honderd professionelen met een CTBA-erkenning. De overige 'onderzoekers' schermen met termen als 'ons personeel is opgeleid via de normen van de CTBA.'
In door de overheid aangewezen risicogebieden is een inspectie gratis te laten uitvoeren, maar het is onverstandig om in zee te gaan met lieden die via de telefoon aanbieden een gratis en vrijblijvend onderzoek te laten doen. Fiscaal: bestrijding door een erkende onderneming betekent een laag BTW-tarief en de kosten zijn voor 20% aftrekbaar. En ook bij de Anah (Agence nationale pour l’améloration de l’habitat) is om een subsidie te vragen, die wel geldt voor huizen ouder dan 15 jaar of voor ten minste 10 jaar zijn verhuurd. Bovendien gelden er de al genoemde inkomensgrenzen. Doet men niets aan termieten, dan kunnen problemen rijzen met de verzekering, die de veroorzaakte schade niet zal vergoeden.
Meer over de termieten en de verklaringen rond een te verkopen huis (asbest, loodhoudende verf, energie) is te vinden op de website over de Notaris.
Zo zien die enge houtvreters eruit:
Algemene raadgeving:
sla nooit oud of dood hout op tegen de muur van een woonhuis. |
Print dit artikel
|
|
|
|
| |
|
Zwembaden
Er zijn nu ruim 1,1 miljoen particuliere baden en jaarlijks komen er nog ruim 100.000 van deze baden bij. Frankrijk is het Europese land met de meeste zwembaden. Voor het (laten) bouwen van een zwembad (la piscine) – en dan niet een kinderbadje boven de grond (hors-terre of hors-sol) – is een 'kleine' bouwvergunning nodig. Alleen voor overdekte baden van meer dan 100 m² is een permis de construire nodig. Het is verstandig om een aanvraag voor een piscine creusée mee te nemen bij die voor het te bouwen of te verbouwen huis.
Het is zeer aan te raden om verschillende offertes (ten minste vier of vijf) te vragen, want prijzen en kwaliteiten kunnen flink uiteenlopen. Een geprefabriceerd zwembad van niet al te grote afmetingen (4 x 9 meter en een diepte van 1,50 meter) kost rond de € 15.000. Een 'gewoon' zwembad (van beton en gemetselde wanden van 11 x 5 meter, gemiddeld 1,50 meter diep) zal ruim € 30.000 gaan kosten; met een flink terras erbij en vrolijke accessoires moet je toch rekenen op een totaal van € 35.000 à € 45.000.
Een kostenverhogende factor is de wet om het zwembad te voorzien van een beveiliging. De verplichte beveiliging geldt voor echte zwembaden, dus ingegraven, en voor de grotere opbouwbaden die niet zomaar zijn te verplaatsen (enterrées en semi-enterrées). Wie de vereiste voorzieningen niet aanbrengt, riskeert een boete van maximaal € 45.000. De wet laat vier vormen van beveiliging toe:
• een afrastering van 1,10 meter hoog als deze op een muurtje staat of 1,22 meter van de grond, voorzien van een toegangshekje van minstens een meter breed;
• alarmsysteem;
• degelijke afsluiting, afdekking zoals een beloopbaar rolluik (dus geen gewoon zomer- of winterdek);
• gehele afsluiting via een (inschuifbare) overkapping (abri).
De Franse normalisatieorganisatie AFNOR (met het vignet NF) heeft de normen vastgesteld waaraan de verschillende systemen moeten voldoen:
• NF P90-306: aanbevolen wordt de afrastering, het hek (men spreekt van een barrière de protection of clôture) niet te ver te plaatsen vanaf de rand van het bad, de minimumafstand moet 1 meter zijn. De afsluiting moet zo zijn gemaakt dat kinderen jonger dan 5 jaar worden tegengehouden en ook het afsluithek niet kunnen openen. De kosten van een hek kunnen zeer uiteenlopen: een eenvoudig hek van geplastificeerd gaas zou vanaf € 50 per meter (exclusief toegangshekje met slot van € 500) geleverd kunnen worden. De prijzen kunnen, afhankelijk van de kwaliteit en de kosten van arbeidsloon, oplopen tot € 200 per meter of zelfs meer. Gemiddeld komen de kosten vaoor een bad van 4 x 8 meter neer op € 2000 tot € 3000.
• NF P90-307 is de norm bij de aanleg van een alarminstallatie: óf infrarood installatie of ander systeem dat signaleert of iemand de omgeving van het bad betreedt, óf een detectievoorziening die alarmeert in het geval iemand het water in gaat. De installatie moet 24 uur per dag in bedrijf zijn. De fabrikanten van deze spullen wijzen er met enige nadruk op dat deze alarminstallaties in feite als aanvullende middelen moeten worden beschouwd. Zij voorkomen niet dat kinderen in het water terecht kunnen komen. Een beveiliging rondom (alarme périphérique of périmétrique) met bijvoorbeeld infrarood komt voor een gemiddeld zwembad uit op ruim € 4000, maar de prijzen lopen zeer
uiteen. De apparaatjes die afgesteld zijn op het signaleren van het te water gaan (alarmes d’immersion), variëren in prijs van € 450 tot soms zelfs € 2500.
• NF P90-308: via deze norm is vastgesteld aan welke eisen een zwembadafdekking en de verankering ervan moeten voldoen om aangemerkt te kunnen worden als toegelaten beveiligingsmiddel. Het dek moet tot over de randtegels (margelles) reiken en een gewicht van 100 kilo kunnen dragen. Het zomer- en winterzeil zijn voor deze vorm van afsluiting derhalve niet geschikt. Er zijn verschillende modellen in omloop, zoals afdekking van pvc of van latten en handmatig of automatisch te bedienen. Het bedienen ervan moet zo zijn geregeld dat kleine kinderen niet zelfstandig de afdekking kunnen weghalen. Een eenvoudige vorm van een afsluitbaar dek zou rond de € 100 per vierkante meter moeten kosten. Een rolluik dat zich automatisch inschuift kost € 6000 tot € 10.000, en is bij voorkeur aan te leggen bij een nieuw te bouwen zwembad.
• NF P90-309: deze norm geldt voor al dan niet verrijdbare vormen van abri’s, complete doorzichtige afdekkingen, overkappingen die ook zijn te gebruiken als het bad in gebruik is. Ook hier geldt dat de bediening van de toegang en de afsluiting niet door kleine kinderen mogelijk zijn. Deze vorm van beveiliging is het kostbaarst. Reken voor een handmatige schuifbare abri voor een 'gewoon' zwembad (10 x 5 meter) op een investering van globaal € 12.500. Erg luxe voorzieningen kunnen tot € 30.000 oplopen. Zwembaden met abri ontmoeten vaak veel problemen door de te hoge temperaturen, waardoor het water in groene soep verandert door de algengroei. Dit verschijnsel komt vooral voor bij vakantiehuizen die langere tijd niet zijn bewoond.
|
Zwembadalarm niet betrouwbaar
Volgens de Commissie voor de veiligheid van de consument zijn de zwembadalarmapparaten niet betrouwbaar. Dergelijke apparaten moeten een luid geluidsignaal afgeven als een klein kind in het water valt. Sinds 2006 is het verplicht om privé zwembaden te beveiligen met een hek, een beloopbaar dek, een abri of een alarm. Bijna de helft van de Franse zwembadbezitters blijkt overigens (nog) geen beveiliging te hebben aangebracht. De Commissie heeft de alarminstallaties getest en komt tot de conclusie dat van de zes meest verkochte apparaten er slechts één geheel betrouwbaar is, de Sensor Espio. De helft van de onderzochte alarmapparaten reageert niet bij het in het water van een massa van 8 kilo en bij vier apparaten is het alarmsignaal niet hard genoeg. De Commissie pleit ervoor de apparaten die niet aan de eisen voldoen niet te voorzien van een goedkeuring. De verantwoordelijke staatssecretaris Chatel wil niet zo ver gaan, maar hij heeft een controle gevraagd door de DGCCRF, Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. Hij verwacht van de zwembadbezitters extra waakzaamheid en raadt zwembadbezitters aan om naar een andere vorm van beveiliging om te zien. Ongeveer de helft van de zwembadbezitters blijkt te hebben gekozen voor de oplossing van het alarm, aanzienlijk goedkoper dan het plaatsen van een hek of het aanschaffen van een dek of abri. |
Bij de oplevering van het bad zal de bouwer een verzekeringsbewijs moeten overleggen. Bij zwembaden gaat het dan om een garantie van 10 jaar, de décennale genie civil. Maar andere zaken zoals de liner en de machinerie moeten weer afzonderlijk worden verzekerd. Enige zekerheid over de kwaliteit van de zwembadbouwer is te verkrijgen door te informeren bij de Fédération des professionnels de la piscine. Bij deze FPP zijn ongeveer 600 bouwers aangesloten, te vinden op internet, die zich hebben verbonden aan een kwaliteitskeurmerk. Bij deze bouwers en de overigen moet ook worden gelet op de drie vormen van garantie: la garantie de parfait achèvement (kleine fouten regelen bij de oplevering), la garantie de bon fonctionnement (verhelpen van grotere storingen en gebreken binnen twee jaar) en de genoemde garantie décennale (de tienjarige garantie op de constructie).
Print dit artikel
|
|
|
|
| |
|
|
Wij verzorgen verbouwingen, groot- en kleinschalige renovaties en tal van andere werkzaamheden zoals oa.:
- Dakrenovaties en -isolaties
- Plaatsen van keukens en badkamers
- Het bewoonbaar maken van schuren en zolders, complete renovaties van A tot Z
- Aanbouwen/overkappingen van terrassen, veranda's, zomerkeukens
- Het aanleggen van septic tanks op norm en het uitvoeren van grondwerken
Kwaliteit en Service staan bij ons hoog aangeschreven, evenals het vastleggen van gemaakte afspraken. Zo weet u altijd waar u aan toe bent en komt u niet voor onaangename verrassingen te staan.
SEF Vastgoed: Wij hebben ook vastgoed projecten in eigen beheer, zowel nieuwbouw als renovatie, die wij volledig gerenoveerd en "sleutelklaar" te koop aanbieden. Klik en ontdek wat wij u momenteel kunnen aanbieden.
Wij zijn een entreprise individuelle, die ingeschreven staat bij de 
Chambre des Métiers van Moulins onder SIRET: 482.047.008.00024.
Tevens beschikken wij over de wettelijk verplichte verzekering Risques Professionnels, waar onder andere de garantie décennale onder valt.
|
|
Septic tank, de fosse
De meeste Nederlanders met een (tweede) huis in Frankrijk wonen op het platteland of in een klein dorp en zijn dus meestal aangewezen op een septic tank (fosse septique, of deftiger: assainissement individuel of assainissement autonome en officieel zelfs assainissement non collectif). Ook wordt op het platteland nog wel op openbaar water geloosd. Ongeveer 13 miljoen Fransen, ofwel 30% van de plattelandsbevolking, zijn niet op het openbare riool aangesloten en beschikken dus over een système d'assainissement autonome.
Enkele voorwaarden: de fosse moet zijn geplaatst door een erkend bedrijf en moet meer dan 35 meter afstand hebben van een bron waaruit drinkwater komt. Het behandelde afvalwater mag niet in een put worden geloosd of in een andere holle ruimte in de natuur. Een fosse moet ten minste één keer in de vier jaar worden geleegd. Bedrijven die deze werkjes uitvoeren zijn te vinden onder Assainissement, vidange, curage in de pages jaunes. Bij een dagelijkse 'productie' van huishoudelijk afvalwater door 4 personen is een tank van 3000 liter nodig.
De oude fosses zijn de welbekende fosse septiques, maar nieuwe installaties worden als fosse toutes eaux omschreven, derhalve al het water van het huis komt in die fosse terecht, regenwater nadrukkelijk uitgezonderd. Het water dat uit de wc's komt, de eaux vannes, krijgt een eigen afvoer. De rest van het huishoudelijke afvalwater, eaux ménagères, gaat via een eigen leidingsysteem en een vetput (bac à graisse, bac dégraisseur) ook naar de fosse. De laatste jaren zijn de gemeenten bezig met onderzoek om zo veel mogelijk gemeentelijke riolering (tout-à-l'égout) aan te leggen. De kosten daarvan komen vooral voor rekening van de huiseigenaren. In 2005 moest er in gemeenten met meer dan 2000 inwoners zo'n openbare riolering zijn, maar daar is nog niet veel van terechtgekomen.
Bij nieuwbouw of grote verbouwingen, waarvoor een bouwvergunning is vereist, moet de aanleg van een fosse toutes eaux worden meegenomen. Een dergelijke verzamelbak van al het huishoudelijke afvalwater (nogmaals, geen regenwater) moet ten minste 3000 liter kunnen bevatten en ligt op meer dan 10 meter afstand van het huis. In de aanvraag moet duidelijk zijn hoe de leidingen van het huis naar de fosse worden gelegd, hoe een eventuele voorbehandeling van het huishoudelijk afvalwater geschiedt en op welke wijze de vaste stoffen worden behandeld. Ten slotte moet duidelijk zijn aangegeven waar het behandelde afvalwater uiteindelijk terechtkomt (de ¨¦pandage): infiltratie in de grond of, bij hoge uitzondering, lozend op (openbaar) oppervlaktewater. Toestemming is verder nog nodig van de DDASS (Direction d¨¦partementale des affaires sanitaires et sociales). Die verleent een accord de principe en laat weten welk type is geoorloofd.
Erg veel detailinformatie over het aanleggen is te vinden op de pagina Fosse septique van deze website.
|
Uitvoerige informatie over deze onderwerpen is te vinden in La Maison, uitg. Het Spectrum. |
Print dit artikel
|
|
|
|
| |
|
Links
Formulier aanvraag bouwvergunning
Landmeters
Informatiecentrum over water
Qualibat
Qualifelec
UNMCI
CAUE
Bouwsubsidies
idem
Bouwtermen
Termietenbestrijding
idem
idem
idem
Zelf bouwen, klussen
Zwembaden
idem
idem
Zwembadbouwers
Print dit artikel
|
|
|
|
|
