Ook in Frankrijk is de verkoper in de koopovereenkomst bijna altijd gevrijwaard van de zogenaamde verborgen gebreken (vices cachés.) De frase van ‘verborgen gebrek’ staat ook standaard vermeld in de Franse akten, maar de aanduiding vice caché geldt niet meer bij constatering van asbest, loodhoudende verf in het huis en termieten of andere houtknagers (xylophages), want de aan- of afwezigheid van deze gebreken moet voor de koop door de verkoper worden onderzocht en bekendgemaakt. Het moet bij dit alles om echte verborgen gebreken gaan. Adspirant-kopers die niet goed hebben rondgekeken in het te koop staande huis, kunnen zich niet altijd beroepen op een verborgen gebrek. Het Franse Hof van Cassatie heeft in december 2011 een arrest gewezen waarin kopers van een vochtig huis zich niet konden beklagen. Het huis zat vóór de verkoop onder de vochtplekken en 40 meter van het huis lag een grote vijver. De kopers hadden zelf beter moeten opletten, aldus het oordeel.

Over huizen gebouwd vóór 1 juli 1997 moet de verkoper een verklaring (constat amiante) afgeven over het al dan niet aanwezig zijn van asbest in het huis. Een verkoper is verplicht een deskundige te raadplegen die het huis, inclusief garage en tuinhuisjes, onderzoekt op de aanwezigheid van asbest. Er is een website waarop deze door de overheid erkende technici staan. Als bij de koopakte geen verklaring is opgenomen, kan de verkoper zich later bij constatering van asbest niet beroepen op het begrip ‘verborgen gebrek’. Bij het aantreffen van asbest vóór de verkoop is de verkoper niet verplicht het asbest te laten weghalen. De geconstateerde aanwezigheid zal uiteraard wel de prijsonderhandelingen gaan beïnvloeden. Als de asbest vastzit, behoeft het niet te worden verwijderd.
De nieuwe eigenaar heeft bij de geconstateerde aanwezigheid van asbest de keuze 

* om het materiaal regelmatig (binnen drie jaar na de aankoop) te laten controleren op de deugdelijke conservering (of eerder als er belangrijke verbouwingen zullen plaatsvinden) of

* de asbest te laten controleren op het vrijkomen van stofdeeltjes (moet gebeuren door een erkend bedrijf) of

* het spul te laten weghalen door een gespecialiseerd bedrijf.

Woningen waarvoor vóór 1 juli 1997 een bouwvergunning is afgegeven en die als vakantiehuis worden verhuurd, zijn ook onderworpen aan de regels bij het rapporteren van de mogelijke aanwezigheid van asbest. Er moet een dossier technique amiante (DTA) aanwezig zijn, waarin is vermeld dat een uitgebreide opsporing heeft plaatsgevonden. Huurders van vakantiewoningen moeten desgevraagd inzage krijgen in het dossier.

Bij de verkoop van huizen van vóór 1949 zal een verklaring – de constat de risque d’exposition au plomb (CREP) - nodig zijn dat vertrekken die met loodhoudende verf zijn geschilderd geen gevaar opleveren. En er moet bij de aankoop van huizen in bepaalde gebieden ook een verklaring (constat parasitaire) door een deskundige zijn opgenomen over de état parasitaire, de al of niet gebleken aanwezigheid van  termieten en andere capricornes, houtvretende insecten (boktor en dergelijke), in woningen. Daarin moet staan of er sporen (traces de termites) dan wel de beestjes zelf zijn aangetroffen. Worden ondanks de verklaring van de expert dat er geen beestjes aanwezig zijn na de koop toch termieten ontdekt, dan is de eigenaar/verkoper ontheven van de verplichting de schade wegens het verborgen gebrek te vergoeden, omdat men er dan van uitgaat dat de termieten pas later het huis zijn binnengetrokken.

De notaris weet in elk geval of het te kopen huis in een besmet gebied ligt. De meest besmette gebieden zijn te vinden in het zuidwesten van Frankrijk, onder andere de Dordogne, en in het zuidoostelijke gebied van de Côte d’Azur, nagenoeg alle gemeenten en zuiden van de lijn La Rochelle-Lyon. In totaal zijn circa 60 van de 96 departementen besmet. De gemeentehuizen zijn verplicht een register bij te houden van de woningen waar de aanwezigheid van termieten is geconstateerd. Ook is de eigenaar verplicht om na het constateren van termieten dit ongerief onverwijld te melden op het gemeentehuis. Het is absoluut noodzakelijk om er extra op te letten dat bij de verkoopprocedure van een huis in een besmette zone een deskundige is ingeschakeld bij de controle op de aanwezigheid van termieten. Zijn er sporen gevonden, dan kunnen koper en verkoper onderhandelen over het verdelen van de kosten bij het vernietigen van dit ongedierte. Doet men niets, dan kunnen problemen rijzen met de verzekering, die de schade niet zal vergoeden.

In de strijd tegen de termieten en andere houtknagers die het hebben voorzien op de balken van woonhuizen heeft de Franse overheid besloten dat het hout dat in de nieuwbouw wordt toegepast, bestand moet zijn tegen termieten. Dat kan hout zijn dat van nature resistent is tegen deze beestjes of hout dat afdoende is behandeld.

De sector die de verplichte onderzoeken doet in onroerend goed dat in de verkoop komt, blijkt vele fouten te maken of pleegt zelfs bedrog. De fraudecontroledienst heeft geconstateerd dat de diagnosebedrijven er een potje van maken. In de helft van de onderzochte rapporten, die bij een voorlopig koopcontract moeten worden gevoegd, zitten fouten of is zelfs sprake van misleiding. Verkopers van huizen zijn verplicht om erkende bedrijven in te schakelen die de oppervlakte van het huis opmeten (meestal alleen in appartementen, voor huizen is dit vrijwillig en gebeurt het alleen op verzoek van en op kosten van de koper), het huis onderzoeken op de aanwezigheid van termieten, asbest, loodhoudende verf enzovoort, of het in een gebied staat waar natuurlijke risico's aanwezig zijn (overstromingen bijvoorbeeld) en hoe de gas- en verwarmingsinstallatie eruit ziet.

Het INC (Institut National de la Consommation) heeft zestien bureaus onderzocht en kwam tot teleurstellende resultaten. Bij elke verkoopakte of huurcontract moet het dossier de diagnostic (DDT) zijn gevoegd, maar de kwaliteit ervan blijkt veel te wensen over te laten. Hoewel de regels helder zijn, opereren nog enkele honderden niet erkende personen of bedrijven in dit métier van onderzoek naar o.a. termieten, lood, asbest en de energiehuishouding. En de 7000 onderzoekers die wel gecertificeerd zijn, blijken lang niet in alle gevallen competent. Volgens INC bieden de certificeringen geen garantie voor de kwaliteit van de bureaus, maar geven zij een minimum indicatie van de kundigheid. Aangeraden wordt om niet in zee te gaan met figuren die via de telefoon hun diensten aanbieden of die gaan stunten met de prijs, naar boven of naar beneden. Evenzeer wordt afgeraden te werken met een bureau dat door de makelaar is voorgedragen. Vaak blijkt deze agent provisie te ontvangen van het diagnose-bureau. Deze handelwijze is echter bij wet verboden. Het valt aan te raden om altijd aanwezig te zijn tijdens het onderzoek en ook de mogelijke koper uit te nodigen de verrichtingen van de onderzoeker bij te wonen.

De procedure voor lood (in de verf) is gelijk als de concentratie de toegelaten grens overschrijdt. Als de elektrische installatie in het te verkopen niet in orde is, moet dat in het rapport worden gesignaleerd met vermelding van mogelijke risico's. In deze drie gevallen is de eigenaar dus niet verplicht de werken vóór de verkoop uit te voeren, tenzij er een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid bestaat.
 

In cassatie is uitgesproken dat bij een verkeerde diagnose niet de verkoper maar de onderzoeker aansprakelijk is. In een kwestie waarbij in het diagnoserapport werd gemeld dat geen asbest is aangetroffen, kwam de koper er achter dat toch een grote hoeveelheid asbest werd aangetroffen. Het opruimen daarvan zou veel geld kosten. Het Hof van Cassatie oordeelde dat deze koper ten onrechte om verhaal aanklopte bij de verkoper. De verkoper is alleen verplicht om een diagnose te laten uitvoeren door een professioneel bedrijf en niet om een huis vrij van asbest te leveren. Als er asbest is aangetroffen bij het onderzoek moet worden aangegeven of het in opgesloten vorm kan blijven zitten of dat het moet worden weggehaald. Als er direct gevaar voor de gezondheid bestaat, kan de prefect de eigenaar verplichten de asbest te laten verwijderen. Doet de eigenaar dat niet, dan laat de overheid het werk doen en presenteert de rekening aan de eigenaar. Wie als verkoper een huis verkoopt waarvan hij weet dat er asbest aanwezig is, kan wel worden veroordeeld tot het betalen van de verwijderingskosten. Uitspraak in cassatie van maart 2011.

Het is belangrijk in zee te gaan met een erkend bureau. Diagnosebureaus zijn o.a. te vinden via de organisatie FIDI, Fédération interprofessionnelle des diagnostiquers immobiliers.

Het is noodzakelijk om bij de verkoop van huizen die jonger zijn dan 10 jaar of bij grote verbouwingen die vrij recent zijn gedaan, een DO over te leggen, een verzekering tegen dommage ouvrage. Dat lukt niet altijd omdat sommige grote verbouwingen door de eigenaar zelf zijn uitgevoerd.  Verzekering DO is verplicht, maar als je het niet hebt, zijn er geen sancties. Als het huis binnen tien jaar wordt verkocht, blijft de verkoper aanspreekbaar voor de garantie décennale. Heb je geen DO, dan kan de koper moeilijk doen en aan de prijs gaan zitten sjorren. Sommigen vinden dat vreemd, want er bestaat al een ook verplichte tienjaarsverzekering van de aannemer zelf. Maar het is de vraag of hij dat wel heeft gedaan. Dus is het zaak om er nadrukkelijk om te vragen. In een nieuwe arrest is in cassatie uitgesproken dat doe-het-zelvers die feitelijk de gehele bouw met eigen handen hebben uitgevoerd, op dat punt gelijk worden gesteld met bouwers, dus hebben zij de verplichting een DO af te sluiten. De tienjarentermijn geldt daarbij ook voor de erven als de bricoleur binnen de periode is overleden.

Sinds april 2008 is ook een certificaat nodig over de kwaliteit van de elektrische installaties en leidingen en dergelijke van een te verkopen huis. Ook de fosse septiques komen aan de beurt. Deze installations d'assainissement non collectif zullen geleidelijk ook een controle moeten ondergaan. Bij de verkoop van een huis dat een fosse septique heeft, dus niet is aangesloten op de openbare riolering, moet sinds 2011 een verklaring worden geleverd dat de installatie is gekeurd. Zo'n verklaring heeft een geldigheid van drie jaar en vermeldt eventueel welke tekortkomingen er zijn. De kosten daarvan kunnen naar keuze worden gedragen door de verkopende eigenaar of in mindering worden gebracht van de koopsom. De controles worden uitgevoerd door de Spanc, Service public d'Assainissement non collectif. De kosten van een diagnose liggen rond de € 120. Het is de bedoeling dat alle onderzoeken (asbest, termieten, lood, natuurlijke risico's, alsmede de nieuwe) in één dossier worden gebracht en gevoegd bij het voorlopig koopcontract.

Sommige makelaars willen de rompslomp met het regelen van al die onderzoeken voor hun rekening nemen als de huizenverkoper hun een mandat exclusif heeft verleend. Als marketinginstrument nemen zij bovendien de kosten van het inschakelen van de technici voor hun rekening. Mede afhankelijk van de reistijd komt een onderzoek uit tussen de € 100 en € 200. Wil men als verkoper de zaken zelf regelen, dan kan het nuttig zijn om een bureau in de arm te nemen dat de verschillende onderzoeken kan uitvoeren. Een devis vragen wordt krachtig aanbevolen.

Diagnose-bedrijven moeten gecertificeerd zijn en goed verzekerd



De laatste jaren is het aantal verplichte technische controles bij de verkoop van onroerend goed (en soms bij verhuur) gestadig uitgebreid. De laatste controlevariant die dit jaar is ingegaan, is de DPE - diagnostic de performance énergétique. De lijst van controles telt inmiddels acht onderzoeken, uit te voeren op kosten van de verkoper. Daar komen eventueel nog verklaringen van de gemeente bij over de risico's van natuurgeweld en technologische risico's.

Sinds 1 november 2007 moeten de professionele controleurs ISO gecertificeerd zijn. Op het ogenblik zijn 13 organisaties toegelaten die personeel mogen opleiden en certificaten uitreiken. Voor elk van de zes specifieke onderzoeken moet een certificatie aanwezig zijn: asbest, lood, termieten, energie, gas en elektriciteit. Inmiddels zijn 9000 certificaten uitgereikt aan 5500 controleurs. De certificaten zijn vijf jaar geldig. De controleur of de onderneming die controleurs uitzendt, moet verder beschikken over een beroeps-WA-verzekering. Als een onjuiste expertise is gemaakt moet deze verzekering de schade aan kopers of verkopers vergoeden; partijen zijn immers verkeerd geïnformeerd over de staat van het onroerend goed. Het is derhalve zaak om bij het in zee gaan met een diagnosebureau uitdrukkelijk te vragen naar de certificaten en naar de verzekeringspolis.

Vervolgens moet een offerte schriftelijk of via e-mail worden overgelegd met duidelijke informatie over de tarieven. Voordat de diagnostiqueur een devis kan uitbrengen, zal hij zich op de hoogte moeten stellen van zaken als bouwdatum, oppervlakte, ligging enz. Hij moet bovendien kunnen beschikken over informatie van de toegankelijkheid van kelders, zolders en bijgebouwen, rekeningen van gas en licht enz. Als het te verkopen huis onlangs is aangekocht kunnen de al gemaakte diagnoses nog geldig zijn en behoeft niet nog eens een controle worden gehouden.