|
|
Franse huizenprijzen: hypotheekrente stijgt iets, huizen weer goedkoper
Franse notarissen: veel huizen verkocht vorig jaar
Franse huizenprijzen zullen verder dalen in 2012
Huizenprijzen en hypotheekrente stijgen weer iets  Volgens de statistieken van het Franse CBS en die van de Franse notarissen zijn in het derde kwartaal de prijzen van bestaande woningen met gemiddeld 1,1% gestegen vergeleken met een kwartaal eerder. Gerekend over de afgelopen 12 maanden komt men uit op een stijging van 6,7% voor courante huizen. De markt voor dure onderkomens blijft afwachtend; buitenlanders blijven nog weg waardoor verkopers lang moeten wachten op kopers en daardoor hun aanvankelijke vraagprijzen naar beneden bijstellen. De algemene prijsstijgingen doen zich vooral voor in en rond Parijs, maar ook in de provincie blijven de prijzen voorzichtig omhoog gaan. Volgens de Franse makelaars is de verklaring mede te vinden in de huidige economische moeilijke periode, waarn 'stenen' een aantrekkelijke vorm van beleggen kunnen zijn. In de steden zorgt dit fenomeen voor nogal wat drukte op de huizenmarkt, waardoor de prijzen zijn gaan stijgen. Anderzijds heeft de wijziging van de belasting op de meerwaarde bij de verkoop van résidences secondaires voor extra verkopen tegen lagere prijzen gezorgd. De nieuwe, onvoordelige berekeningswijze van deze taxe sur la plus-value, gaat begin volgend jaar in. Het totaal aan afgesloten onroerendgoedleningen en hypothecaire leningen zal dit jaar 8% lager zijn. Volgens het Observatoire crédit logement kan die daling volgend jaar zelfs 16% zijn. Zelfs als de rente laag blijft, zal het voor particulieren steeds moeilijker worden om een ruime lening te verkrijgen. De solvabiliteitseisen worden steeds zwaarder, kopers van huizen zullen meer eigen geld moeten inbrengen. Of de rente zo stabiel blijft als de laatste tijd, valt nog te bezien. Deze maand heeft 39% van de Franse banken hun rente voor leningen met een vaste rente met 0,1%-punt verhoogd. Bij het voortduren van de Europese schuldencrisis zal de staat meer rente moeten gaan betalen op staatsobligaties; op deze rente - gestegen van 2,45% in september naar ruim 4% nu - baseren de banken hun rentepeil. De verschillen die de banken hanteren bij de vaststelling van hun rente op onroerengoedleningen blijven bestaan en kunnen zelfs tot 0,8 punt oplopen. Ook de - kortere - looptijden van de leningen verschillen per bank. Het blijft dus altijd interessant om te 'shoppen'. Voor de Fransen die voor het eerst een huis kopen, zijn de nieuwe bezuinigingsmaatregelen van de overheid ontmoedigend. Vanaf januari a.s. is de renteloze lening voor de aankoop van bestaand onroerend goed - driekwart van de transacties - afgeschaft. Een koppel met twee kinderen in de dure regio Parijs dat een huis van € 300.000 wil kopen, zal door het niet meer beschikbaar zijn van de PTZ+ (prêt à taux zéro) de kosten van lening met € 12.000 zien toenemen. (25.11.11)
Fransen huizenprijzen stabiel, hypotheekrente nog laag Zowel in het dure Parijs als in de rest van Frankrijk zijn de huizenprijzen gemiddeld stabiel gebleven in het tweede kwartaal. In de eerste drie maanden was er nog sprake van een prijsstijging in en rond Parijs van 1,8% en een daling van 0,1% in de provincie, zo blijkt uit cijfers van het statistisch bureau Insee. De Parijse notarissen spreken echter van een gemiddelde prijsdaling van 1,2% in Parijs en omgeving, sinds twee jaar niet meer vertoond. Hoe dan ook, er heerst een tijdelijke rust op de Franse huizenmarkt. Eén van de oorzaken daarvan is het treurige beursklimaat, waardoor nogal wat beleggers hun toevlucht zoeken in onroerend goed. Ook het permanente tekort van 500.000 woningen voorkomt prijsdaling. Jonge gezinnen die op de woningmarkt komen, zien de huren stijgen en proberen een eigen huis te bezitten. Plezierig voor de kopers zijn ook de nog steeds lage Franse rentetarieven. Na enkele maanden van lichte stijgingen van de rente voor hypotheken en onroerendleningen, is het in de zomer op dit punt rustig gebleven en zijn nogal wat banken zelfs overgaan tot het verlagen van hun tarieven. De gemiddelde rente voor een lening van 20 jaar daalde licht van 4,3 naar 4,25% in de afgelopen twee maanden. De verwachting is dat de daling zich nog de rest van dit jaar zal voortzetten. (11.09.11) Verkopen van nieuwbouwwoningen fors gedaald  In het eerste halfjaar zijn de verkopen van nieuwbouwwoningen in Frankrijk met 19% gedaald, vergeleken met dezelfde periode van 2010. De projectontwikkelaars spreken van een duidelijke omslag in deze markt. De Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) constateert dat na de goede jaren 2009 en 2010 de investeerders dit jaar de hand op de knip houden, ontmoedigd als zij zijn door minder aantrekkelijke fiscale voordelen bij de verhuur en de gestegen rentetarieven voor onroerendgoed- en hypotheekleningen. Deze categorie huizenkopers is in het eerste halfjaar met 32% gedaald. Daarnaast blijkt de nieuwe renteloze lening voor particulieren die een huis willen kopen, de prêt à taux zéro 'PTZ+', niet te leiden tot de koop van een nieuw gebouwd huis. Meer dan 70% van deze door de staat gefinancierde leningen worden gebruikt voor de aankoop van een bestaande woning. De stijging van de prijzen van nieuwbouw heeft eveneens bijgedragen aan een terugval van de markt. Ondanks een zwakke vraag en een ruim aanbod, zijn de prijzen de laatste 12 maanden met bijna 10% omhoog gegaan. Vooral in en rond Parijs gingen de prijzen als gevolg van schaarste met 12,5% naar boven tegen 6,4% in de rest van Frankrijk. Een verklaring is onder meer dat de huidige nieuwbouwwoningen moeten voldoen aan nieuwe energie-eisen die meer kostbare voorzieningen vergen. De markt voor bestaande woningen is in het eerste kwartaal wat afgezwakt, na een dynamisch 2010. De verkopen zijn wat lager, maar over de 12-maandsperiode maart/maart blijkt het volume met 23% te zijn toegenomen, zo noteren de Franse notarissen. De prijzen van bestaand onroerend goed blijven, ondanks de renteverhoging, iets stijgen, 7,8% de laatste 12 maanden voor woningen (flats + 10,5%.) Het zijn gemiddelden, want in Parijs werden appartementen 20% duurder en in 21 departementen was sprake van een prijsdaling. (11.08.11)
Tips en aanwijzingen bij het kopen van bouwgrond Landelijk in de omgeving van steden € 53 Gemeenten met minder dan 10.000 inwoners € 71 Gemeenten tot 50.000 inwoners € 76 Gemeenten tot 100.000 inwoners € 73 Gemeenten tot 200.000 inwoners € 96 Gemeenten met meer dan 200.000 inwoners € 132 Agglomeratie Parijs € 300
Een CU is gratis, zelfs als men hem schriftelijk aanvraagt en laat opsturen. Het certificat d’information is uitsluitend informatief en vermeldt soms ook de plaatselijke belastingen. Beide documenten zijn anderhalf jaar geldig en kunnen daarna nog met een jaar worden verlengd, als dat ten minste twee maanden voor het verstrijken van het eerste jaar is aangevraagd en de omstandigheden niet zijn gewijzigd. aanvragen voor het voorgenomen gebruik bij de gemeente, die verplicht is om een opérationnel), vol met voorschriften en bepalingen die nodig zijn bij de verlangde nieuwbouw of te plegen grote restauratie, en een Veel gebruikt is ook de afkorting COS, coefficient d’occupation du sol. Deze COS geeft aan welk gedeelte van een terrein mag worden bebouwd: een coëfficiënt van 0,30 op een stuk bouwgrond van 1000 m² betekent dat men 300 m² kan bebouwen inclusief al het buitenwerk. Het woondeel daarvan mag hooguit 80% zijn, derhalve 240 m² aan 'huis'. Verder moet men kennisnemen van de plannen, die in eenvoudige bewoordingen moeten zijn vermeld in een ander document, de PADD, plan d’aménagement et de développement durable. Kleine gemeenten vinden een PLU vaak te ingewikkeld; daar werkt men nog met la carte communale waarop de gebieden staan aangegeven waar niet – of zeer beperkt – mag worden gebouwd. Kleine gemeenten met een carte communale vallen onder de controle van de staat. Gemeenten met een PLU mogen zelf een zogenoemd réglementDDE (direction départementale de l’équipement.) formuleren, waarin gedetailleerd wordt opgesomd wat wel en wat niet mag. Om te weten te komen of er in de directe omgeving van het toekomstige huis nog andere plannen bestaan, zoals de aanleg van een snelweg, kerncentrale of vliegveld, vervoegt men zich bij de gemeentelijke dienst of bij departementale dienst voor onder meer de ruimtelijke ordening, de Sinds de nieuwe wet kun je in sommige gemeenten ook geen bouwgrond meer kopen zonder een duidelijk plan van een huis en een bouwvergunning. De start van de bouw is hooguit drie jaar uit te stellen na de koop van het stuk grond. Als er wordt gesloopt en onmiddellijk aan herbouw wordt begonnen, is de sloopvergunning opgenomen (permis de démolir) in de bouwvergunning. Sinds 2006 mogen gemeenten een belasting heffen op de winst die wordt gemaakt bij de verkoop van bouwgrond: 6,6%. De heffing geldt niet voor gronden die al meer dan 18 jaar deel uitmaken van een zone constructible. De gemeenteraad mag ook nog iets extra's leggen op de taxe foncière (grondbelasting) voor onbebouwd land en zo de kadastrale huurwaarde verhogen van terreinen die door een bestemmingsplan (PLU) bouwgrond worden. De verhoging mag niet hoger zijn dan 3% per m². Bij de verkoop van een bouwterrein moet een natuurlijk persoon de gebruikelijke 5,29% overdrachtsbelasting betalen, maar is deze vrijgesteld van de BTW. Het is andersom als de koop van bouwgrond gebeurt door een rechtsperson, een SCI bijvoorbeeld. Het is nuttig om ook verder nog goed rond te kijken en te vragen naar zaken als erfdienstbaarheden of eventueel gewoonterecht. Erfdienstbaarheden kunnen particulier zijn of van openbare diensten, zoals leidingen e.d. De gemeente heeft altijd het recht om een terrein te betreden om die te onderhouden en de bewoners mogen binnen twee meter van bijvoorbeeld een waterleiding geen struiken of bomen planten. De servitudes privées hebben dan betrekking op de relatie met de buren, zoals de regels omtrent afstand en hoogte van bomen en struiken. Het kan ook om afspraken gaan, zoals de toegang tot een terrein, het recht van overpad (droit de passage.) Die afspraken moeten vermeld staan in het contract.
Op het platteland liggen de grondprijzen lager, met uitzondering van het platteland van Île de France. Een hectare grond, geen terrein om huizen op te bouwen of niet geschikt als landbouwgrond, doet tussen de € 200 en € 1500. Landbouwgrond kost gemiddeld tegen de € 6000 per hectare. Bouwgrond is, zoals hierboven gemeld, veel duurder, maar is volgens Nederlandse begrippen met € 28 op het platteland tot € 65 per m² nog heel redelijk geprijsd. Wederom: prijzen à la campagne. Rondom de steden liggen deze prijzen aanzienlijk hoger, tot € 1500 per m² aan toe. Renteloze huizenlening in principe alleen voor nieuwe huizen  De oude renteloze leningen en de beperkte hypotheekrente-aftrek hebben begin 2011 plaatsgemaakt voor een nieuwe vorm van een overheidsvergoeding aan Franse inwoners die voor het eerst een huis kopen, de PTZ+ - prêt à taux zéro. Maar ook deze regeling is al weer geschiedenis. De lening is alleen nog beschikbaar voor nieuwe toetreders op de huizenmarkt voor de financiering van de aankoop van een nieuw huis of van het huis dat men huurt. Bovendien zijn de inkomensplafonds om in aanmerking te komen voor de renteloze lening verlaagd, zodat minder adspirant-huizenkopers een beroep kunnen doen op de door de overheid gefinancierde regeling. De inkomensgrenzen 2012 om in aanmerking te komenvoor een dergelijke lening en de hoogte ervan zijn hier te vinden (18.01.12)
Huren kan natuurlijk ook Als de huurder netjes de huur betaalt en zich als een goed huisvader gedraagt, kan een ongemeubileerde verhuur niet zomaar worden opgezegd. Om er zeker van te zijn dat de huurder goed is voor de betaling van de toekomstige huurpenningen, kan de verhuurder nogal wat eisen stellen. En doet dat dan ook. Hij mag vragen naar de laatste salarisstroken, het arbeidscontract en de laatste belastingaanslag. Hij mag niet informeren bij de werkgever of ander onderzoek doen. Wel mag hij aan de vorige verhuurder vragen of de vertrekkende huurder altijd netjes de huur heeft betaald. Ook is het streng verboden om tevoren om pasfoto's te vragen, identiteitskaarten en dergelijke. Dit is gedaan om discriminatie te voorkomen. Bij het ondertekenen van het huurcontract mag de eigenaar/bemiddelaar wel om een identiteitsbewijs vragen en zal meestal ook een waarborgsom (dépot de garantie, in het spraakgebruik ten onrechte ook caution genoemd) verlangen ter grootte van maximaal een maand huur en/of een borg (caution.) Na afloop moet het dépot de garantie binnen twee maanden worden terugbetaald als er verder niets meer te verrekenen valt. Bij particuliere verhuurders wil die teruggave vrijwel altijd op problemen stuiten. Een op de drie verhuurders houdt de dépôt de garantie onder zich en betaalt deze niet terug bij het eind van de verhuur. Zij beschouwen de centjes als vergoeding voor het opknappen en vervangen van normaal versleten zaken zoals schilderwerk en vloerbedekking. Dat mag dus niet. Problemen hierover worden meestal in der minne geschikt door de commissions départementales de conciliation, een soort huurgeschillencommissie. De huurder kan altijd opzeggen, met inachtneming van een termijn van een maand. Huurders die ouder zijn dan 70 jaar genieten een sterke huurbescherming. Als de eigenaar het huis verkoopt, zal de nieuwe de huur kunnen opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. Maar als de 70-plusser een bescheiden inkomen geniet - niet meer dan 1,5 keer het minimumloon - kan de huur niet worden opgezegd, tenzij de nieuwe eigenaar een ander passend huis kan aanbieden dat past binnen het budget van de huurder. Als de huiseigenaar zelf ouder is dan 60 jaar of een zeer laag inkomen heeft, kan hij de huur in dit soort gevallen wel opzeggen. Bij een koppel behoeft slechts één van de twee aan die voorwaarden te voldoen. Het nieuwe huis moet in dezelfde omgeving liggen, niet verder dan 5 kilometer.
De particuliere bailleurs bieden hun huizen vaak aan in kleine advertenties in de dagbladen of gespecialiseerde uitgaven zoals de papieren versie van De Particulier à Particulier, een uitgave die elke donderdag verschijnt. Op internet is uiteraard ook het nodige te vinden. De grote makelaars hebben hun aanbod op hun website staan (Century 21, FNAIM, Orpi, Laforêt, Era en andere.) Hoewel deze agents vooral actief zijn in de verkoop van huizen, hebben zij ook wel huurhuizen in de portefeuilles. Daarnaast zijn de administrateurs de biens, ofwel beheerders verenigd in de syndicats actief. Dan zijn er nog de notarissen die, vooral op het platteland, ook wel huurpanden beheren. Oppassen hier, want de beheershonoraria bij de notarissen zijn bij hoge huren relatief ook erg hoog.
Ten slotte zijn er de marchands de listes, een beroepsgroep met een niet al te hoog aanzien. Tegen betaling van bedragen tussen de € 90 en € 170 verkopen zij lijsten met kleine advertenties en nemen contact op met de verhuurder. Vaak zijn het advertenties die gewoon uit de kranten zijn overgenomen en de marchands vergewissen er zich nauwelijks van of de aangeboden huizen in goede staat verkeren of al niet inmiddels zijn verhuurd. Officieel moet zo'n marchand toestemming van de verhuurder hebben om de gegevens te verkopen en moet hij in het bezit zijn van een carte professionnelle. Consumentenorganisaties zijn over het algemeen weinig te spreken over de diensten van deze marchands de listes. De commissie die makelaars en beheerders berekenen ligt over het algemeen op een maand huur, sommigen vragen 10% van de jaarhuur. De commissie wordt gedeeld door de verhuurder en huurder. Het is bij wet verboden om aan de makelaar te betalen, voordat het contract is getekend. In het kantoor van de makelaar moeten de tarieven duidelijk zichtbaar zijn vermeld. Een schriftelijk huurcontract is zeer gewenst, hoewel een mondelinge afspraak ook rechtsgeldig is. Bij overlijden kan de overblijvende partner de huur voortzetten, ook al staat zijn of haar naam niet vermeld in het huurcontract. Bij ongehuwden zal bij overlijden of uit elkaar gaan moeten worden aangetoond dat de samenleving in het huis minstens een jaar heeft geduurd. ‘Gepacseerden’, mensen die leven onder een samenlevingscontract zijn in dit soort situaties gelijkgesteld met gehuwden. Het is belangrijk om de documenten te bestuderen die de toestand van de woning beschrijven bij de aanvang van de huur en bij vertrek. Het gaat hier om de état des lieux d'entrée en de état de lieux de sortie. Er ontstaat vaak gedonder over. De huurder moet bij vertrek het huis in de oorsponkelijke staat opleveren en als er iets niet klopt of dingen kapot zijn gegaan (behalve normale slijtage), kan de huisbaas moeilijk doen met het terugstorten van de dépôt de garantie. Bij het betrekken van het huis is het zaak om alles goed te controleren en zaken die niet werken te noteren op het papier. Huurgeschillen, voornamelijk die van de huurverhogingen, worden in eerste instantie uitgevochten bij de Commission départementale de concilitation, een soort bemiddelende huurgeschillencommissie, zetelend in de préfecture. Geschillen rond de afwikkeling van de dépôt de garantie worden beslecht door de hulprechter, de juge de proximité. Als de bemiddeling niet lukt, kan de huisbaas naar de gewone rechtbank gaan (tribunal d'instance.) Dat moet wel gebeuren binnen twee maanden voordat het huurcontract afloopt. Laat de verhuurder die termijn lopen, dan moet hij het huis weer voor drie of zes jaar verhuren, tegen dezelfde huurprijs. Het is verplicht om bij de verkoop van een huis ook een verklaring over te leggen over het energieverbruik. Een dergelijke étiquettage énergétique is ook verplicht voor huurwoningen. Een erkend bedrijf moet een verklaring opstellen met een kwalificatie van de energiehuishouding, isolatie en dergelijke. Er komt dan een lijst met een schaal van A tot G. Een notering A betekent dat de woning op energiegebied zeer zuinig is en een notering met G geeft aan dat de verwarmingskosten en die van de warmwatervoorziening te hoog zijn. De verschillen tussen deze twee uitersten kunnen in kosten tot een factor zes oplopen. Wie een huis wil huren met een etiket E of G kan beter van de huur afzien of met de huiseigenaar een lagere huurprijs overeenkomen. Wie in Nederland woont en een Frans ongemeubileerd huis verhuurt, moet over de huupeninningen (revenus fonciers) in Frankrijk belasting betalen. Bij een huuropbrengst van minder dan € 15.000 per jaar geldt het regime van micro-foncier hetgeen onder meer betekent dat 30% forfaitair kan worden afgetrokken voor (onderhouds)kosten. Als de kosten hoger zijn dan mogen deze in mindering worden gebracht. Het belastingtarief verloopt via de Franse schijven, maar in dit geval met het minimale percentage van 20. De verhuur van een gemeubileerd huis is aan minder regels gebonden en laat de verhuurder meer vrijheid. De huurtermijn is 1 jaar en kan stilzwijgend worden verlengd, maar de verhuurder kan de huur op elk moment opzeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Hij kan de verhuur beëindigen als hij het huis zelf nodig heeft of het wil verkopen of om welke andere serieuze reden dan ook. Daartoe behoort ook verkeerd gedrag van de huurder, zoals het niet betalen van de heer, overlast aan de buren e.d. Over de helft van de huurinkomsten bij niet-professionele verhuur moet belasting worden betaald via het regime van de micro BIC, maar dan moeten de inkomsten wel beneden de € 32.600 blijven.
Deze pagina is laatst gewijzigd op 21-05-2012 om 21:06.
|
 het weer in Frankrijk 29 mei 2012 |
De productie van onroerendgoedleningen in Frankrijk is in de eerste vier maanden van dit jaar met ruim 32% gedaald. De daling van de verstrekte leningen voor bestaande huizen is zelfs 38%. De Fransen wachten af en huizenkopers proberen wegens de 
In 2011 zijn 858.200 huizen in Frankrijk van eigenaar gewisseld, 9% meer dan in 2010 en 21.000 meer dan in het recordjaar 2006, volgens cijfers van de Franse notarissen. De verschillen per regio zijn vrij groot. Voor dit jaar verwachten zij dat het aantal verkopen op de markt van bestaande woningen minder groot zullen zijn. Vorig jaar bereikten de transacties buiten de regio Parijs de recordhoogte van 710.000, terwijl in de dure hoofdstad en omgeving de verkopen niet verder kwamen dan 148.200, fors beneden het record voor dit gebied van 167.400 in 2005. De notarissen verklaren de grote activiteit op de woningmarkt - nieuwbouw niet meegerekend - uit de verzwaring van de winstbelasting op tweede huizen en woningen voor de verhuur. Veel eigenaren wilden vóór de fatale datum van februari 2012 hun onroerend goed verkocht hebben. Ook de aankondiging dat de renteloze leningen voor nieuwkomers op de markt van bestaande woningen zouden worden afgeschaft, zorgde voor de nodige stimulansen om nog in 2011 van deze PTZ+ (prêt à taux zéro) te kunnen profiteren. 
De meeste Franse makelaars verwachten dat het aantal transacties op de markt van bestaande woningen zal dalen en dat de prijzen stabiel zullen blijven of iets zullen dalen. De directeuren van de makelaarsketens Guy Hoquet en Century 21 verwachten dat het aantal verkopen op 600.000 zal blijven steken (800.000 in 2011.) De voorzitter van de Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier) ziet echter een abrupte daling van de activiteiten als gevolg van de daling van de koopkracht met daarbij het effect van het afschaffen van de renteloze lening bij de koop van bestaand onroerend goed en de verzwaring van de winstbelasting bij de verkoop van tweede woningen en van verhuurde huizen. Daartegenover staat een behoorlijke vraag naar huizen, zodat de prijsdalingen niet al te fors zullen zijn. Century 21 berekende dat in 2011 de gemiddelde prijsstijging voor bestaand onroerend goed bijna 6% bedroeg; de Fnaim houdt het op een stijging van 7,3% (0% in het vierde kwartaal.) Aan het einde van 2011 hadden de prijzen de neiging om weer te dalen en deze trend zal zich volgens de Fnaim in 2012 voortzetten. Prijsstijgingen sluit deze organisatie in ieder geval uit. Op het ogenblik is 58% van de Fransen eigenaar van hun huis; dat was 57% in 2007. Van het plan van president Sarkozy om het huizenbezit drastisch op te voeren is derhalve niets terecht gekomen. De vooruitzichten op dit punt voor 2012 zijn verslechterd, mede door de onduidelijkheid over het te voeren regeringsbeleid na de presidentsverkiezingen van mei. 
Print dit artikel
