|
|
 In Frankrijk is in vrijwel elk departement een afdeling te vinden van de ANIL/ADIL (Agence Nationale/ Départementale d'information sur le Logement).
Deze instellingen kunnen kopers, verkopers, huurders en verhuurders raadgeven en informatie geven over juridische, financiële en fiscale aspecten van het Franse onroerend goed. De diensten zijn gratis. |
Immo bedient de verkoper
In beginsel bedient de agent immobilier, de immo ook wel genoemd, de verkopende partij. Voor de Nederlandse huizenzoeker in Frankrijk is het van groot belang te weten dat zo’n Franse makelaar vaak niet de enige is die het huis in de verkoop heeft; ook andere makelaars doen hun best het object aan de man te brengen. Behalve dat het vrij gebruikelijk is om het te verkopen huis aan meerdere makelaars aan te bieden (met vaak ook verschillende prijzen), is het niet ongewoon dat de eigenaar ook zelf een bord A vendre in zijn tuin zet en probeert zijn bezit particulier te verkopen.
In Frankrijk moet de verkoper namelijk meestal de provisie betalen en doet dat via een verhoging van de vraagprijs; dus als hij zelf verkoopt, kan hij wat lager gaan zitten.
De huizenzoeker zal zich zeker ook moeten voorbereiden op contacten met Nederlandse makelaars en bemiddelaars. Deze mensen, opererend in Frankrijk of vanuit Nederland, hanteren vaak een verwarrende mengeling van Nederlandse en Franse praktijken. Sommige Nederlanders adverteren met het aantrekkelijke vooruitzicht dat geen provisie van de kopende partij wordt verlangd, maar melden uiteraard niet dat die vergoeding al bij de vraagprijs is inbegrepen. Nederlandse bemiddelaars – die meestal een aardig mondje Frans spreken – kunnen naast de pure bemiddeling overigens zeker toegevoegde waarde leveren via het aanbieden van diensten bij de vestiging in Frankrijk: aansluiting elektriciteit, telefoon, notariskwesties enzovoort. Deze dienstverlening wordt dikwijls als wervend element gebruikt en scoort vooral bij Nederlanders die niet of nauwelijks Frans spreken. In de praktijk komt er van die dienstverlening door Nederlandse vertegenwoordigers van agents niet zo veel terecht, hoewel er ook gunstige uitzonderingen zijn.
Een van de twee Fransen die zaken hebben gedaan met een agent immobilier is tevreden over de kwaliteit van de dienstverlening. Anders gezegd: één van de twee Fransen is ontevreden. De consumentenorganisatie Que Choisir heeft in 2007 een enquête gehouden en daarbij 4377 ingezonden vragenlijsten geanalyseerd. Uit het onderzoek is gebleken dat de individuele makelaars over het algemeen een grotere waardering ontvangen dan de kantoren die zijn aangesloten bij een netwerk zoals Orpi of Century 21. De Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) heeft het Franse makelaarssysteem ook onderzocht en is daarbij op tal van verkeerde praktijken gestuit. Sommige handelingen van de agents komen zelfs in aanmerking voor strafvervolging. Zo voldoen doen nog weinig agents aan de verplichting om achter de prijzen de aanduiding FAI te vermelden: frais d’agence inclus – makelaarskosten ingebegrepen.
Een aardige website is die van Dossier Familial waarop de waarde van een huis is te schatten.
In een onroerendgoedmarkt waar de vraag veel groter is dan het aanbod, blijken de makelaars weinig zorgvuldig te werken en hanteren daarbij soms ongeoorloofde praktijken. Van de 1070 gecontroleerde agences immobilières was er bij 830 iets mis, vaak kleinigheden. De belangrijkste overtredingen: te vaak blijken de bemiddelaars niet in het bezit van de wettelijk verplichte carte professionnelle, staan de courtages niet duidelijk vermeld in de kantoren en wordt misleidenden reclame gemaakt. Ook is geconstateerd dat de makelaars met de technici die het verplichte onderzoek doen naar de kwaliteit van een huis (lood, asbest, termieten, energie) onder één hoedje spelen. Commissies van 15 à 30% voor de makelaar die klantjes aanbrengt, zijn daarbij heel gewoon.
Huizen zoeken op internet
Franse huizenzoekers blijken steeds meer via internet informatie te raadplegen. Maandelijks bezoeken vijf miljoen personen een onroerendgoedsite. Het zakenblad Challenges heeft een test gedaan bij vier van de belangrijkste onroerendgoedsites en geconcludeerd dat de resultaten beter en vooral aanzienlijk goedkoper zijn dan bij de inschakeling van de traditionele makelaars. Het blad plaatste een advertentie voor de verkoop van een appartement in Parijs en bood een vraagprijs van een jaar geleden. De respons op deze gefingeerde annonce was groot: 150 geïnteresseerden wensten nadere informatie of wilden een bezichtiging. Opvallend noemt het blad de menigte makelaars en bemiddelaars die op de advertentie regaeerden en verzochten om het appartement in hun portefeuille te mogen opnemen. Ook verzekeraars, hypothekenbemiddelaars en technische onderzoeksbureaus (termieten, lood, asbest e.d.) reageerden in groten getale. De belangrijkste websites waarop particuliere huiseigenaren hun huis te koop aanbieden zijn De Particulier à Particulier, Entreparticuliers.com, Seloger.com en Paruvendu.
Het is niet overal gebruikelijk en zeker niet verstandig om aanbetalingen aan de makelaar of een andere tussenpersoon te doen, zeker niet als het 'voorlopig koopcontract' nog niet is getekend. Betaling in contanten is aan strenge regelgeving gebonden; de storting moet op speciale formulieren worden vastgelegd met vermelding van het motief en uiteraard de exacte hoogte van het bedrag. Toch vinden deze – voor Nederlanders wat merkwaardige – aanbetalingen nog vrij vaak plaats. Indien een makelaar vooraf betalingen verlangt, is het nuttig te controleren of de makelaar in het bezit is van een carte professionnelle en op wiens naam de speciale rekening staat of op wiens naam de cheque wordt afgegeven. Algemeen advies: nimmer een aanbetaling doen voordat een goed compromis de vente is getekend.
Makelaarsprovisies hoog, maar onderhandelbaar
Ongeveer de helft van de onroerendgoedtransacties in Frankrijk speelt zich af tussen particulieren. De helft van de Franse kopers en verkopers kiest er voor om zaken te doen van particulier tot particulier, omdat men de provisie te hoog vindt. De tarieven van de Franse agents zijn inderdaad de hoogste van Europa. Soms ook wordt de bemiddeling van de notaris ingeroepen. Het is daarom niet verwonderlijk dat speciale kranten en internetsites goede zaken doen.
Het blad ParuVendu is ook virtueel te raadplegen met zijn vele tienduizenden annonces en de krant Particulier à Particulier publiceert wekelijks 22.000 advertenties, het dubbele op zijn website. Ook op A Vendre is voor particulieren veel te zien. Mond-tot-mond reclame werkt vooral goed voor de Fransen. Veel transacties komen tot stand omdat de dochter van de bakker van de overbuurman toevallig nog een nicht heeft die haar huis eventueel wel wil verkopen….
Inmiddels zijn er initiatieven genomen om het instrument van een lagere provisie in te zetten om klanten naar zich toe te trekken. Zo is er de groep van Franse agents die onder de naam Les agents 4% immobilier actief zijn en inderdaad hun honorarium maximeren tot 4%. Ook is een groep Nederlandse adviseurs gestart met een platforum op internet, waarbij zij hun diensten aanbieden en tegen veel lagere tarieven opereren op vooral de particuliere Franse huizenmarkt. Hun site draagt dan ook de titel Huis kopen zonder makelaar en France. In de tijd dat de huizen in Frankrijk nog veel goedkoper waren dan in Nederland, speelde de hoge Franse makelaarscourtage in de beleving van de enthousiaste Nederlandse kopers nog nauwelijks een rol. Inmiddels is het zaak de provisies met elkaar te vergelijken. Bovendien is het niet ongewoon om bij de aankoop van grote objecten over deze provisie te onderhandelen. Over de tarieven van de Franse makelaars heerst allerminst duidelijkheid. Er circuleren verschillende lijstjes. Sommigen verlangen een courtage tot 10% en zelfs meer, vermeerderd nog met de BTW van 19,6%. Ook komt het voor dat verkoper en agent een vast bedrag hebben afgesproken. Grote makelaarskantoren, die een exclusief mandaat hebben, wisselen steeds meer gegevens uit en delen bij het welslagen van een verkoop soms de comissie.
Makelaarstarieven moeten worden beperkt
De consumentenorganisatie La CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) heeft de overheid om een maximering gevraagd van de tarieven die de Franse makelaars berekenen. Deze tarieven zijn vrij en volgens Nederlandse maatstaven buitensporig hoog. Zij variëren van 2 tot 13%. De vereniging wil eveneens dat in de gepubliceerde vraagprijzen voortaan exact het bedrag van de courtage wordt bekendgemaakt. Daarmee heeft de koper meer informatie om de concurrentie een rol te kunnen laten spelen. Ook wenst de organisatie dat de makelaars na de verkooptransactie de verkoopprijzen bekendmaken. Ook deze informatie is een instrument voor de consumenten, die daarmee de marktontwikkelingen beter kunnen volgen. De CLCV pleit ten slotte ook voor een herziening van de overdrachtskosten van ruim 5%. Door de enorme prijsstijgingen van de laatste tien jaar zijn de opbrengsten hiervan bijna verdubbeld.
 Print dit artikel
Carte professionnelle, bankgarantie, bon de visite, mandat
Het beroep van de Franse makelaar (agent immobilier – een bemiddelaar bij zo’n agence heet een négociateur, ‘onderhandelaar’) is in Frankrijk op papier nu goed geregeld, omdat het in de jaren negentig nogal een rommeltje was geworden. Er is nieuwe regelgeving gekomen, waarbij drie varianten van de carte professionnelle in gebruik zijn: die voor de onroerendgoedmakelaar (transactions sur immeubles et fonds de commerce), voor de beheerder (gestion immobilière) en voor de man van de huizenadvertenties (marchand de listes). De prefectuur houdt toezicht op het vak en verleent jaarlijks de cartes professionnellses. Het nummer van deze kaart en de provisietarieven moeten duidelijk zichtbaar zijn in het kantoor van de agent.
Meer dan 3000 makelaarskantoren dicht
Na jaren van euforie beleven de Franse makelaarskantoren (agences immobiliers) nu barre tijden. Tussen 3000 en 3500 van de 25.000 kantoren hebben vorig jaar hun deuren moeten sluiten als gevolg van de economische recessie en het stilvallen van de huizenmarkt. Vorig jaar is het aantal transacties met een kwart gedaald. De huidige terugval van kantoren wordt als een nuttige sanering beschouwd. In de laatste tien jaar zijn de prijzen van de Franse woningen explosief gestegen, hetgeen gepaard ging met een sterke groei van het aantal makelaars. Het aantal houders van een carte professionnelle verdubbelde bijna en steeg van 17.000 naar 30.000. Het aantal transacties nam in die periode met 60% toe volgens de FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) met als bijkomend gevolg dat de verkopen tussen particulieren, een typisch Franse gewoonte, van de traditionele 50% tot 35% daalde. Orpi, met Century 21 (Nexity), een van de belangrijkste netwerken, telde begin dit jaar 1200 kantoren. In 2008 werden eerst nog 130 nieuwe vestigingen geopend, gevolgd door het sluiten van 100 kantoren. De keten verwacht een herstel van de markt voor bestaande woningen vanaf september dit jaar.
(24.03.09)
Namens de agences treden de agents commercials op, bemiddelaars/verkopers/vertegenwoordigers in onroerend goed, die niet in dienst zijn van de agences maar wel vast voor hen werken op provisiebasis: 50/50 als het om de verkoop gaat en 60/40 als zij via een zoekopdracht tot een succesvolle transactie komen. De percentages willen echter soms flink uiteenlopen als het om specifieke contracten gaat. Ook de agents commercials moeten in het bezit zijn van een carte – in het wereldje de carte grise genoemd; de agence is houder van de carte verte en alleen deze agences mogen voorlopige koopcontracten helpen afsluiten. De agentco kan pas een carte professionnelle verkrijgen als hij tien jaar ervaring heeft als werknemer van een agent. De machtige FNAIM wil niet te veel houders van deze kaart, de concurrentie is al groot genoeg, vooral door dat vermaledijde internet. Bemiddelaars die werken zonder de officiële kaart worden zonder pardon voor de rechter gesleept.
Sommige Franse en Nederlandse makelaars of bemiddelaars kunnen er een potje van maken, zodat het is aan te bevelen de betrouwbaarheid van tevoren te testen door hier en daar vrij indringend te informeren bij Nederlanders uit de omgeving. Uit talrijke ervaringen blijkt ook dat lang niet alle Franse agents geweldig behulpzaam kunnen of willen zijn voor buitenlanders die op zoek zijn naar een huis. Het taalprobleem blijkt vaak de oorzaak van moeizaam verlopende contacten en ook de verschillende wijzen van bejegening – de directheid van de Nederlanders versus het praten via omwegen van de Fransman – wil wel eens voor contactuele ruis zorgen. Maar over het algemeen loopt het tegenwoordig goed, vooral ook doordat de voorschriften in Frankrijk zijn verbeterd en de Franse makelaar meer vertrouwd raakt met het optreden van buitenlandse huizenzoekers.
De agent is meestal aangesloten bij een beroepsvereniging zoals de FNAIM, de Fédération Nationale de l’Immobilier – 11.500 agences; hij moet beschikken over een bankgarantie (voor kantoren met een 'derdenrekening' waarop aanbetalingen worden gestort) en hij is verplicht WA verzekerd of sluit zelf een extra verzekering via de FNAIM voor de gevallen dat er iets mis gaat in de periode tussen compromis de vente en de definitieve akte; de verkoper kan overlijden en de erven willen afzien van de koop. De aanbetaling van de koper wordt dan terugbetaald en de makelaar ontvangt zijn provisie. Dergelijke financiële garanties moeten duidelijk zijn geafficheerd in het kantoor van de agent, die jaarlijks controlebezoek krijgt van de FNAIM. De meeste Nederlandse bemiddelaars hebben die verplichting van garantie niet, omdat zij in het algemeen samenwerken als agent commercial met een Franse agence die wel aan deze eisen voldoet. De Hollandse bemiddelaars timmeren in Nederlandse tijdschriften flink aan de weg met prachtige fotoaanbiedingen, maar maken lang niet altijd duidelijk dat zij als tussenpersoon voor een Frans makelaarskantoor optreden. Het is soms tobben voor deze bemiddelaars, die de commissie vaak moeten delen en lange afstanden rijden.
De scherpere regels verplichten de Franse agent om met een schriftelijke opdracht te werken van verkoper of koper, de zogenaamde mandat de vente of de mandat de recherche. Bij een mandat exclusif (met een duur van drie maanden) geeft de verkoper/eigenaar aan één makelaar of notaris (le mandataire) de opdracht aan de slag te gaan. Daarin moet duidelijk zijn omschreven of de eigenaar al dan niet het recht behoudt ook zelf een koper te zoeken. In het eerste geval spreekt men van een mandat exclusif en in het laatste geval van een mandat semi-exclusif, ook wel mandat préference genoemd. Als er meer makelaars worden ingeschakeld en ook de eigenaar zelf op zoek kan gaan naar een koper, heet een opdracht een mandat simple. Bij zo’n afspraak is het de eigenaar verboden het huis via bijvoorbeeld een advertentie tegen een lagere prijs aan te bieden dan in het mandaat is vastgelegd. Dit 'verbod' staat overigens ter discussie. De looptijd geldt in principe tot een koper is gevonden, maar is meestal vastgelegd voor een periode van drie (mandat exclusif) tot zes maanden. Dan mag de eigenaar ook zelf onderhandelen met een door de makelaar aangebrachte belangstellende. Wie na de drie maanden af wilde van een mandaat, moest dat schriftelijk (per aangetekende brief) laten weten; deed men dit niet, dan leerde de praktijk dat de opdracht stilzwijgend was verlengd met weer drie maanden. Het staat ook vaak nog steeds met zoveel woorden in de meeste mandats. In zulke situaties gold bovendien nog een opzegtermijn van twee weken. Deze clausule in de mandats is al enige jaren geleden onwettig verklaard, dus na het verstrijken van de genoemde termijn zal de makelaar met een nieuw mandat moeten komen. Na een jaar verloopt elke vorm van een mandaat automatisch. Als iemand zijn huis aan meerdere agents aanbiedt via een simpel mandaat, zal hij alleen provisie behoeven te betalen aan de makelaar die daadwerkelijk heeft bemiddeld en een koper vond, zelfs als die koper door een andere makelaar is aangebracht. Dat kan overigens nog door de laatste makelaar worden bestreden als hij aannemelijk kan maken dat de verkoper hem heeft verhinderd de verkoop mogelijk te maken.
Voorbeeldbrief om mandat exclusief op te zeggen.
Er zijn twee vormen van opdrachten aan een Franse makelaar: mandat simple en mandat exclusif. Bij de eerste staat het de verkoper vrij om met meer makelaars in zee te gaan of zelf het huis te verkopen. Bij een mandat exclusif is één makelaar ingeschakeld die de provisie ontvangt, ook al slaag je er zelf in een koper te vinden. De termijnen van een mandat exclusif zijn meestal een, twee of drie maanden. Als de verkoper niet opzegt, wordt het mandaat stilzwijgend verlengd, hoewel dat wettelijk is verboden. Daarom moet het mandat worden opgezegd, als men wil stoppen met deze agent immobilier.
|
Naam, voornaam
adres
Madame, Monsieur,
Le (datum van ondertekening mandat) j'ai signé votre profit un mandat exclusif d'une durée de (aantal maanden dat is afgesproken) en vue de la vente de ma maison.
Je ne souhaite pas la poursuite de cette convention. En conséquence je vous prie de bien vouloir noter que je mets fin à ce mandat pour le (datum noemen.)
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.
|
Plaatsnaam, le ..... 20..
Naam van de agent immobilier
(plaatsnaam en adres)
Handtekening
|
Iets wat in de Franse makelaarswereld anders is dan in de Nederlandse, is de zogenaamde bon de visite, een document dat een Franse makelaar vraagt te tekenen voordat, of soms nadat, een huis wordt bezichtigd. Vaak staat er een vraagprijs op, een korte beschrijving van het huis en een verzoek om commentaar. Zo’n document dient voor de makelaar om zijn bemiddeling en eventuele commissie vast te leggen en ook om bezoekers te verzekeren als zij tijdens een bezichtiging van de trap vallen of een dakpan op het hoofd krijgen. Buitenlanders schrikken daar soms voor terug: ze hebben immers gelezen dat je nooit zomaar wat moet tekenen en zijn bang dat het een soort koopcontract is. Een bon de visite is vooral van belang voor een makelaar als verschillende makelaars hetzelfde huis in de verkoop hebben, terwijl de eigenaar het huis ook zelf nog kan verkopen. Als in de bon expliciet staat vermeld dat de makelaar bij het totstandkomen van een transactie recht op de commissie behoudt, ook al is hij niet bij de onderhandelingen betrokken, is het beter om zo’n bon niet te tekenen. Men is dan vrij om met andere makelaars te onderhandelen die het object ook in de portefeuille hebben en met een lagere prijs werken. Er zijn ook gevallen bekend waarbij Nederlandse makelaars/bemiddelaars een promesse d’achat laten tekenen, dus nog vóór het compromis. Het blijkt hierbij te gaan om onderhandse afspraken tussen de koper en de makelaar, waarin ook nog nadere regels kunnen worden bepaald. Het papier wil kennelijk alleen de makelaar meer zekerheid verschaffen over het laten doorgaan van de transactie. Voor de Franse wet is het papier echter zonder waarde, maar ga dat maar eens juridisch uitvechten bij een conflict. Een promesse d’achat bindt de koper, maar de verkoper niet. Algemeen advies: teken geen enkele vorm van een promesse d’achat.
Voorbeeldbrief om af te zien van de koop van een huis
Wie in een te optimistisch gemoedstoestand een 'voorlopig koopcontract' heeft getekend voor de aankoop van een woning, is er nog de bedenktijd van zeven dagen, le délai de réflexion. Het contract kan worden opgezegd, zonder dat daarbij een motivering noodzakelijk is. De termijn van zeven dagen gaat in op de dag die volgt na het bezorgen door de postbode van de aangetekende brief met het contract.
|
Naam, voornaam
adres
Madame, Monsieur,
J'ai bien reçu l'avant-contrat que nous avions signé. Je ne désire pas donner suite à mon projet d'acquisition.
Conformément à l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, j'exerce mon droit de rétractation et je mets fin à mon engagement.
Vous voudrez bien me restituer le chèque que je vous ai remis en dépôt.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
|
Plaatsnaam, le ..... 20..
Naam van de agent immobilier of van de particulier van wie het huis zou worden gekocht
(plaatsnaam en adres)
Handtekening
|
Voorbeeldbrief om zich te beroepen op een opschortende voorwaarde
Mocht een beroep worden gedaan op een opschortende voorwaarde, bijvoorbeeld het niet rond krijgen van de financiering, dan zal hiervan schriftelijk melding moeten worden gemaakt. Bij gebruikmaking van dit droit de rétractation moet de brief door elk van de kopers worden gestuurd. Een aangetekende brief volgens onderstaande voorbeeld is dan nodig. Het gaat hier om het niet rond krijgen van de financiering.
|
Naam, voornaam
adres
Recommandé avec AR
Objet: refus de crédit immobilier
Madame, Monsieur,
Le prêt que j'avais sollicité pour acquérir le bien immobilier situé..... (adres van het pand) m'a été refusé, comme l'atteste la lettre de la banque......
(naam bank) dont vous voudrez bien trouver copie jointe.
Conformément à l'article L312-16 du code de la consommation, je renonce à l'opération projetée.
En conséquence, je vous prie de bien vouloir me restituer l'intégralité de la somme de € ..... (bedrag gestorte waarborgsom) que je vous ai versée.
Vous n'ignorez pas que, passé un délai de quinze jours, cette somme sera productive d'intérêts en ma faveur au taux légal majoré de motié.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments les meilleurs.
|
Plaatsnaam, le ..... 20..
Naam en adres van de verkopende eigenaar
Handtekening
|
Voor meer specifieke voorbeeldbrieven aan Franse instanties, schrijf een mail naar info@infofrankrijk.com
Print dit artikel
Woorden, termen en begrippen
Bij het kopen van huizen komt men bij de makelaar en de notaris voor begrippen te staan die niet direct voor iedereen duidelijk zijn.
Acompte: aanbetaling, een bedrag dat de koper stort bij de ondertekeningen van het voorlopig koopcontract (promesse of compromis de vente). De betaling bindt de koper en bedraagt over het algemeen 10% van de koopprijs. Ziet de koper af van de transactie dan vervalt de acompte aan de verkoper, behalve als een beroep wordt gedaan op de oopschortende voorwaarden die in de akte zijn vermeld. Dan krijgt de koper zijn geld, met de helft van de wettelijke rente, terug.
Acte authentique: (authentieke akte) is een contract dat verplicht moet worden opgesteld door een notaris teneinde te kunnen worden gepubliceerd bij het hypothekenbureau waardoor de akte voor iedereen - met inbegrip van de personen die niet in het contract zijn genoemd - bestreden kan worden. Voor de verkoop of ruil van onroerend goed is een acte authentique noodzakelijk.
Acte de vente: definitieve akte, verleden voor een notaris, waarmee de koper eigenaar wordt.
Acte sous seing privé: (onderhandse akte) kan door een eenvoudige handtekening worden vastgesteld. Bij verkoop kan het gaan om een voorbereidende akte tot het afdoen van een zaak. Zo'n akte wordt ook wel acte préalable genoemd (voorafgaande akte) of avant-contrat (voorovereenkomst). Deze voorovereenkomsten worden later vervangen door een definitief contract. Bij verhuur is een onderhandse akte gebruik.
Administrateur de biens: (beheerder van goederen) houdt zich in opdracht bezig met het beheer van onroerend goed. Het kan hierbij gaan om professioneel beheer van flatgebouwen en andere gedeeld onroerend goed of het optreden namens de verhuurder (innen van de huur, onderhoud enz.).
Agence immobilière: term voor een bedrijf dat als functie heeft zijn diensten aan te bieden en te adviseren bij de onderhandelingen rond onroerend goed: verkoop, aankoop, verhuur, taxaties.
Agent commercial: een tussenpersoon die op eigen titel handelt op naam en voor rekening van iemand anders. Bij de onderhandelingen in het Franse onroerend goed wordt nog veel van de diensten van deze agent commercial gebruik gemaakt.
Agent immobilier: makelaar die beroepshalve optreedt als vertegenwoordiger van de eigenaar, de koper of de huurder bij de verkoop of verhuur van o.m. appartementen, flats, woningen, winkelpanden en terreinen. Let op: de makelaar is geen eigenaar van de bezittingen die hij aanbiedt bij de verkoop of de verhuur. Hij treedt op als tussenpersoon en levert een dienst die bestaat uit het zoeken van een huurder of koper met daarbij de financiële en juridische garanties volgens de wet van 2 januari 1970. Ter vergelijking: de transactie tussen particulieren geniet geen enkele vorm van garantie.
Arrhes: een wat vrijblijvender vorm van een acompte, waarbij de twee partijen nog de mogelijkheid hebben zich terug te trekken.
Assurance dommages-ouvrages: verplichte bouwverzekering die moet worden afgesloten voor het begin van de bouw.
Assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle): beroepsaansprakelijkheidsverzekering. In het kader van hun beroepsactiviteit moeten de makelaars, de beheerders van onroerend goed en de handelaren in onroerend goed goed verzekerd zijn tegen de gevolgen van hun fouten die schade aan derden veroorzaken.
Bail: huurcontract, document dat de contracturele betrekkening tussen eigenaar en huurder omschrijft. Sommige zijn onderworpen aan bijzondere regels, andere vallen uit vrije wil onder de verantwoordelijkheid van de partijen. De huurcontracten worden ook wel contrats de location genoemd.
Bailleur: verhuurder
Bail d'habitation: huurcontract voor een ruimte ter bewoning of voor bewoning én beroepsuitoefening. De Franse huurwetten verbinden de verhuurder voor ten minste 3 jaar. De huurder kan elk moment opzeggen, met een opzegtermijn van 3 maanden.
Bail professionnel: huurcontract voor ruimten waarin geen handelsberoep wordt uitgeoefend, maar die worden gebruikt voor de uitoefening van vrije beroepen, zoals artsen, tandartsen, verenigingen. De verhuurders verbinden zich voor 3 of 6 jaar. De huurder kan elk moment opzeggen, met een opzegtermijn van 3 maanden.
Bien immobilier: onroerend goed; gebouw, terrein, enz. In feite gaat het om zaken die vast met de grond zijn verbonden en ook de grond zelf. Ook de roerende zaken (goten, schoorsteen, luiken) die aan het goed vastzitten behoren tot het onroerend goed.
Bon de visite: document waarmee een klant van een makelaar erkent dat hij een onroerend goed heeft bezichtigd via bemiddeling van die makelaar.
Carte professionnelle: personen die zich bezighouden met transactie of beheer van onroerend goed moeten in het bezit zijn van een carte professionelle. Deze wordt verstrekt door de prefect en moet jaarlijks worden vernieuwd. De kaart geen een omschrijving van de aard van de activiteiten. Zonder de carte mag een makelaar zijn werk niet doen.
Caution: (borg); verbintens waarbij een derde partij de afbetaling van een onroerendgoedlening garandeert in geval van faillissement van de geldlener of waarbij de huursom wordt betaald als de huurder in gebreke blijft.
Cession: het overdragen van een onroerend goed, hetzij tegen betaling (verkoop) hetzij gratis (schenking).
Charges récupérables: afzonderlijke kosten (servicekosten vooral) die de verhuurder heeft gemaakt en die betaald moeten worden door de huurder.
Commission: de vergoeding die betaald wordt aan een makelaar voor zijn activiteiten (verkoop, verhuur, beheer). De makelaar moet hierbij over een mandat de vente beschikken. Het honorarium van de makelaar is vrij en moet vermeld worden in alle akten.
Compromis de vente: 'voorlopig koopcontract', of beter: voor-overeenkomst die door de verkoper en de koper van een onroerend goed moet worden ondertekend, hetzij onderhands of ten overstaan van de makelaar/notaris. De compromis de vente bindt de twee partijen en het is gebruikelijk dat de koper een voorschot stort (gewoonlijk 10% van de verkoopprijs).
Conditions suspensives: opschortende voorwaarden; deze staan vermeld in het 'voorlopig koopcontract' (compromis de vente of promesse de vente unilatérale) en schorten de uitvoering van het contract door een onvoorziene gebeurtenis op. Voorbeelden van opschortende voorwaarden die in het contract moeten worden opgenomen zijn de verkrijging van een hypotheek of een bouwvergunning.
Contrat de location: huurcontract, zie bij bail.
Dépôt de garantie: waarborgsom; geldbedrag dat als waarborg voor de uitvoering van het contract wordt toevertrouwd. Bij huur wordt het aan de verhuurder betaald als de woning wordt betrokken. Bij vertrek aan het eind van het huurcontract wordt de waarborgsom weer teruggegeven. als alle huur is betaald en het huis netjes wordt overgedragen. Bij de ondertekening van een 'voorlopig koopcontract' dient de waarborgsom als een garantie van het later ondertekenen van de definitieve akte.
Expert immobilier: taxateur; deskundige die de waarde schat van onroerend goed. De werkzaamheden vallen in twee delen uiteen: hij verricht zijn werk officieel op last van een rechtbank of hij taxeert de waarde voor onroerend goed in de vrije markt.
Frais d'acquisition: het totaal van de kosten kosten en rechten die voortvloeien uit de verkoop van een onroerend goed. Zij komen in principe ten laste van de koper en bestaan voor het grootste deel uit verschillende rechten, taxaties, belastingen en kosten om administratieve stukken te krijgen en voor een minder belangrijk deel uit honorariumkosten van de notaris. In Frankrijk worden de kosten teruggebracht tot ongeveer 9 à 13% als het om een woongebruik gaat en bedragen maximaal 20% wanneer het om zakelijk onroerend goed gaat. Bij de aankoop van nieuwbouw (een flat van minder dan 5 jaar oud) is de verkoop zonder kosten (sans frais de notaire), zeg ongeveer 3%.
Frais de notaire: notariskosten, geen juiste term; het moet zijn frais d'acquisition (zie hierboven).
Garantie financière: financiële waarborg die de bedragen garandeert die onderdeel zijn van onroerendgoedtransacties of het beheer van onroerende zaken en gedaan zijn door beroepsmakelaars. Zo'n garantie is verplicht voor makelaars en beheerders.
Hypothèque: de hypotheek dient om de betaling van een contractuele schuld op een onroerend goed te garanderen. Zij biedt de geldgever de mogelijkheid om het onroerend goed rechtens te verkopen als de schuldenaar in gebreke blijft bij het terugbetalen van zijn schuld.
Immeuble: onroerend goed (wordt ook wel gebruikt als men een flatgebouw wil aanduiden).
Indemnité d'immobilisation: 'waarborgsom' die wordt betaald door de koper bij het ondertekenen van het 'voorlopig koopcontract'. Het bedrag is vrij maar bestaat meestel uit 10% van de koopsom.
Indivision: situatie van een bezit dat in verschillende handen is. Dit is het geval bij gezamenlijke aankoop van een pand, bij erfopvolging als de verdeling tussen de erfgenamen nog niet heeft plaatsvonden of bij de ontbinding van een vernnootschap.
Location: verhuur van een stuk grond, een huis dat ter beschikking wordt gesteld aan de gebruiker tegen de betaling van een huur. De eigenaar of verhuurder en de huurder zijn gebonden aan een huurcontract (dat niet per se op schrift moet staan). Het wordt overigens krachtig aanbevolen zo'n huurcontract wel op schrift te stellen. Het is gebruik in Frankrijk om ongemeubileerd te verhuren.
Location meublée: gemeubileerde huur waarbij huizen worden verhuurd met meubilair en andere voorzieningen voor dagelijks gebruik. Deze huur bindt de verhuurder voor minimaal een jaar. De huurder kan op elk moment opzeggen.
Locations saisonnières: seizoensverhuur van huizen voor een korte periode. De meeste van deze (vakantie)huizen zijn gemeubileerd.
Loyer: huur, geld dat de huurder aan de verhuurder betaalt voor het gebruik van een onroerend goed.
Mandat: mandaat, opdracht, volmacht waarmee een persoon (mandant) een andere belast (mandataire) om in zijn naam en voor zijn rekening een of meer juridisch aktes te laten maken, zoals een verkoop of een aankoop. Zo'n mandat is verplicht voor makelaars die een huis in de verkoop nemen.
Marchand de biens: handelaar in onroerend goed die beroepshalve en voor eigen rekening onroerend goed aangekoopt en vervolgens verkoopt met als doel het maken winst daaruit. Deze bezigheid is niet gereglementeerd dus het biedt niet dezelfde garanties als bij een makelaar. Er zijn nogal wat van die handelaaren die panden aankopen, opknappen en vervolgens weer doorverkopen.
Marchand de listes: advertentieverkoper of iemand die advertenties van verkopers, huurders, verhuurders etc. verzamelt en verkoopt. Er zijn veel gevallen van misbruik voorgekomen: slecht bijgewerkte bestanden, niet gecontroleerde informatie. De lijsten zijn kostbaar en bieden geen garantie over de beschikbaarheid van het bezit. Sinds 1995 moeten deze verkopers dezelfde door de prefectuur uitgereikte carte professionnelle bezitten als de makelaar.
Nue-propriété: bloot eigendom, juridische term die betrekking heeft op een deel van het eigendomsrecht. Het geeft de houder het recht over de zaak te beschikken zonder het feitelijk gegebruiken. De bloot-eigenaar betaalt de belastingen en de lasten van het bezit.
Promesse de vente: voorovereenkost getekend door de verkoper en de koper van een onroerend goed. Het is aan te raden om het door een beroeps te laten opstellen. Er bestaan twee soorten van dergelijke 'voorlopige koopcontracten':
la promesse unilatérale de vente (eenzijdige belofte) die de koper niet verplicht, maar alleen de verkopen en wel wel gedurende een bepaalde tgermijn die precies moet zijn omschreven in het contract; la promesse bilatérale de vente (ook genoemd 'synallagmatique'), of compromis de vente, die zowel koper als verkoper bindt. Het is gebruikelijk dat de koper een aanbetaling stort (meestal 10% van de verkoopprijs) om de uitvoering van de akte te garanderen.
Rétractation: wettelijke vastgelegde bedenktijd (délai de rétraction) bij het tekenen van een 'voorlopig koopcontract' van een huis, nieuwbouw of bestaand. Die termijn is 7 dagen, te rekenen vanaf de dag volgende op de ondertekening van het compromis de vente. Deze bedenktijd is 10 dagen na het ontvangen (poststempel is maatgevend) van een voorstel van de bank bij het afsluiten van een hypothecaire lening.
Société civile immobilière (SCI): een soort maatschap waarin een onroerend goed is ondergebracht. De verkoop van een SCI of de overdracht van aandelen van de SCI valt onder een gunstiger fiscaal regiem dan de verkoop van een gewoon onroerend goed.
Usufruit: vruchtgebruik; juridische term die betrekking heeft op eendeel van het eigendomsrecht. Het gaat om het recht van het gebruik en het genot die verbonden zijn aan een een bezit waarvan het bloot eigendom aan een ander toebehoort. Dit recht is tijdelijk en eindigt bij het overlijden van de vruchtgebruiker.
Valeur vénale: marktwaarde van een onroerend goed; prijs van het onroerend als het in de verkoop zou komen.
Vente immobilière: overgang van de eigendom. De verkoop moet altijd via een notariële akte verlopen. In de praktijk wordt de verkoop voorafgegaan door een voorlopig contract, avant contrat (voorovereenkomst - met eenzijdige belofte of compromis). Zo'n contract wordt meestal door de makelaar of de notaris opgesteld.
Viager: koopcontract van een onroerend goed waarbij de koper (ook wel genoemd de débirentier) aan de eigenaar (de crédirentier), gedurende het gehele leven van die eigenaar een rente betaalt, genoemd de arrérage of rente viagère. Boven op die rente kan de koper een eerste storting hebben gedaan, de zogenaamde bouquet, die veel lager is dan de werkelijke waarde van het onroerend goed en wordt verrekend bij de berekening van de hoogte van de te betalen rente viagère. Het is verstandig om bij de berekening van rente en eenmalige storting een lijfrentedeskundige te raadplegen.
| Uitvoerige informatie over deze onderwerpen is te vinden in La Maison, uitg. Het Spectrum. |
Print dit artikel
|
het weer in Frankrijk
14 mrt 2010
Uit de fora:
'Wanneer iemand zijn huis in Frankrijk wil verkopen, dan geef ik de volgende tips:
Sluit nooit een mandat exclusif af.
Stel het makelaarstarief ter discussie (10% is belachelijk veel voor dat werk; neem een andere makelaar).
Neem contact op met de beoogde koper uit de 'promesse de vente' .
Maximeer de looptijd van het mandaat tot 3 maanden en beslis dan over verlenging; stilzwijgende verlenging is verboden.
De beloofde verkoopprijs is systematisch (10%) te hoog (spreek die prijs ondubbelzinnig af: 'dans la main').
Neem een Franse makelaar uit de regio met een verzorgde website.
Teken contracten pas na volledige vertaling en bij onduidelijkheden: raadpleeg de notaris (naar eigen keuze) bij wie de transactie wordt afgehandeld.'
'Wij wisten dat de eigenaar € 15.000 wilde hebben voor een stuk bouwgrond. Hetzelfde stuk grond stond ook bij een makelaar te koop, maar dan wel voor € 24.000.' 'Toen wij 9 jaar geleden onze camping kochten, bleek dat er geen vergunningen waren en dat er geen bedrijf gevoerd werd. Terijl hij toch als camping te koop stond. De makelaar wou hier geen enkele verantwoording voor nemen. Later bleek ook nog dat deze makelaar (het was een Frans/Engels stel), ruzie had met onze boekhouder en dat ze absoluut niet bij de overdracht aanwezig wilden zijn. Onze boekhouder en onze advocaat in Nederland hebben toen alles geregeld. Wel kwam de makelaar, toen alles rond was, langs om zijn geld te beuren, zo'n 7%. We konden praten wat we wilden, maar er viel niets af te dingen op de prijs.'
|
