|
|
Nieuws
| Werkloosheid verlamt huizenmarkt nog
Ondanks als bemoediging genoemde cijfers van het herstel van de Franse woningmarkt door makelaars en notarissen, blijkt de werkelijke opleving ernstig tegen te vallen en wordt gestagneerd door de gestegen werkloosheid. Volgens professor Michel Mouillart van de universiteit van Paris X-Nanterre, specialist van de woningmarkt, is de markt dankzij fiscale maatregelen en renteloze leningen wel uit het diepste dal gekropen, maar in deze crisistijd blijft de werkloosheid de belangrijkste boosdoener die het aantal transacties bevriest, verlamt en nog tot grote aarzelingen leidt.
Dat geldt vooral voor de mensen die voor het eerst een huis willen kopen. Volgens de hoogleraar zakken de prijs dit jaar niet echt, en zit er nog geen schot in het aantal transacties, zowel in de nieuwbouw als in de sector van de bestaande woningen. Het herstel zal wel komen, maar het gebeurt langzaam. Volgens Henry Buzy-Cazaux, voorzitter van een HBO-opleiding voor beroepen in het onroerend goed, is het lichte herstel slechts gezichtsbedrog. Er valt nog wel enige activiteit te organiseren op de markt van studio's en kleine flatwoningen en die van de zeer grote woningen. In het grote middensegment van de huizen tot vier kamers, valt nog weinig te beleven. Al met al verwachten de meeste waarnemers een activiteit dit jaar van 600.000 verkooptransacties in bestaand onroerend goed, een kwart minder dan het aantal verkopen in 2007. In de sector nieuwbouw zullen 90.000 verkopen plaatsvinden tegen nog 100.000 in 2009. De raming van dit jaar is aan de hoge kant, doordat de aankoop wordt gestimuleerd door fiscale douceurtjes aan beleggers die nieuwbouwhuizen voor langere tijd verhuren. In 'normale' tijden zijn deze investeerders voor 37% actief in de nieuwbouwmarkt, nu is dat 67%. De tweede groep kopers zijn mensen die voor de tweede keer een huis aanschaffen: vóór de crisis voor ook 37%, nu voor 15 tot 20%. De overige kopers zijn de nieuwe toetreders.
Bij dat alles zijn de vooruitzichten voor 2011 ook nog niet geweldig, wegens de verwachte rentestijgingen, de blijvende werkloosheid en de vermindering van de verschillende vormen van overheidshulp. Projectontwikkelaars blijven dan ook nog afwachten en starten minder nieuwe bouwprojecten. Sommigen hebben zelfs moeten besluiten om aangekochte bouwterreinen weer van de hand te doen.
In de eerste maanden van dit jaar is de rente-ontwikkeling nog gunstig geweest voor de kopersmarkt. In maart is de rente op onroerendgoedleningen verder gedaald en ligt op gemiddeld 3,6% (3,64% in februari, 3,75% in januari). De rente voor leningen en hypotheken voor de koop van een nieuw huis is wat hoger (3,7% gemiddeld) dan voor een bestaande woning (3,53%). De gemiddelde looptijd van dergelijke leningen wordt weer wat korter, in maart 209 maanden (bijna 17,5 jaar).
Lees verder op de pagina Huizenprijzen.
|
Makelaarsorganisatie in de problemen
De Fnaim, Fédération nationale des agents immobiliers, verkeert in de problemen. Voorzitter René Pallincourt (67) is steeds meer omstreden en over zijn opvolging in 2012 wordt nu al gespeculeerd. Voor het eerst in de geschiedenis van deze makelaarsorganisatie is verlies geleden, € 200.000 bij een begroting van € 20 miljoen. Ongeveer 2000 van de 12.000 leden zijn geen lid meer, omdat zij hun organisatie wegens de crisis moesten sluiten. Maar ook andere leden verlieten de club wegens de slechte kwaliteit/prijsverhouding van de geleverde diensten. De contributie bedraagt gemiddeld € 2500 per jaar. Van de keten Century 21 is nog 15% lid van de Fnaim tegen nog 80% korte tijd geleden.
|
 Print dit artikel
Franse huizenprijzen: daling in 2008 ingezet en stopt in 2010
De grote Franse makelaarsorganisatie FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) houdt de prijsontwikkeling in de gaten. De prijzen van de huizen – appartementen, nieuwbouw en bestaande huizen – zijn van 1998 tot het voorjaar van 2008 met 140% gestegen. Na onstuimige prijsstijgingen op de Franse onroerendgoedmarkt is in 2006 een groeivertraging geconstateerd die zich ook in 2007, 2008 en 2009 heeft voorgezet, mede als gevolg van een sterk vergroot nieuwbouwprogramma, waardoor het aanbod voor de Fransen zelf is toegenomen. Inmiddels is de markt voor nieuwbouw ingestort en blijken de banken terughoudend geworden bij het verlenen van leningen. Dit jaar gaan de prijzen gemiddeld 6 tot 10% verder naar beneden. De rente is de laatste maanden weer behoorlijk gezakt.
De prijzen van bestaand onroerend goed per regio (buiten Ile de France) eind 2009.
|
regio
|
3 kamers
|
4 kamers
|
5 kamers
|
6 kamers
|
|
Alsace
|
140 000
|
176 400
|
198 600
|
239 000
|
|
Aquitaine
|
138 100
|
174 700
|
212 000
|
251 100
|
|
Auvergne
|
86 000
|
115 600
|
145 000
|
164 500
|
|
Basse-Normandie
|
101 000
|
129 200
|
155 400
|
182 900
|
|
Bourgogne
|
94 800
|
126 100
|
156 000
|
179 900
|
|
Bretagne
|
108 900
|
145 100
|
171 600
|
202 100
|
|
Centre
|
106 200
|
133 200
|
160 300
|
191 100
|
|
Champagne-Ardenne
|
90 400
|
122 900
|
150 700
|
174 400
|
|
Corsica
|
186 400
|
237 800
|
365 100
|
346 100
|
|
Franche-Comté
|
99 000
|
126 800
|
155 300
|
178 400
|
|
Haute-Normandie
|
113 700
|
144 400
|
175 100
|
204 200
|
|
Languedoc-Roussillon
|
146 900
|
203 800
|
240 100
|
276 300
|
|
Limousin
|
76 300
|
108 100
|
125 700
|
145 000
|
|
Lorraine
|
93 000
|
127 400
|
155 200
|
177 500
|
|
Midi-Pyrénées
|
117 000
|
167 700
|
194 500
|
224 200
|
|
Nord-Pas-de-Calais
|
106 000
|
134 500
|
156 100
|
180 800
|
|
Pays de la Loire
|
113 600
|
142 200
|
174 300
|
203 200
|
|
Picardie
|
109 900
|
134 500
|
164 200
|
196 300
|
|
Poitou-Charentes
|
111 200
|
140 300
|
168 100
|
194 100
|
|
Provence-Alpes-Côte d'Azur
|
254 500
|
314 400
|
403 100
|
534 700
|
|
Rhône-Alpes
|
152 700
|
202 300
|
245 800
|
281 900
|
De ontwikkeling van de huizenprijzen (bestaande woningen) in de laatste jaren, vergeleken met het voorafgaande jaar:
+ 14,1% in 2005, 13,3% in 2006, 8,4% in 2007, 4,5% in 2008 en -4,8% in 2009.
Buitenlanders kopen jaarlijks voor naar schatting € 6 miljard aan onroerend goed in vooral Zuid-Frankrijk, de transacties zijn in vier jaar verdubbeld. Britten zijn de grootste kopers van Frans onroerend goed door buitenlanders (57%), gevolgd door Italianen (12%), Belgen (5%), Zwiters en Nederlanders (4%), Duitsers (3%), Ieren (2%), Spanjaarden (2%) en overigen (11%). De Rivièra blijft nog het meest favoriet, hoewel een tendens merkbaar is dat ook de meer authentieke departementen buitenlandse kopers aantrekken. De vervallen grote boerderijen worden schaarser door de kooplust van vooral de Britten met als gevolg relatief sterkere prijsstijgingen. Het later weer verkopen van die meestal voor veel geld gerenoveerde panden verloopt niet altijd even gemakkelijk, doordat deze dure markt beperkt is tot de happy few.
De woningmarkt trekt weer aan en ook de nieuwbouw herstelt zich. De belangrijkste categorieën kopers zijn nu de starters op de woningmarkt, de primo-accédants, die niet de last van een nog te verkopen woning kennen en voor wie tal van rentevriendelijke tot renteloze leningen ter beschikking staan en zelfs een bescheiden vorm van hypotheekrente-aftrek. De andere categorie kopers zijn de beleggers die de aandelenmarkt of de assurance-vie (fiscaal vriendelijk sparen) even laten voor wat zij waard zijn en nu het liefst in stenen beleggen. Dankzij verschillende fiscale regelingen is het zeer interessant om nieuwe huizen voor de verhuur te laten bouwen of een bestaand huis te kopen en deze te verhuren. Voor 2010 rekent het Franse onroerendgoedwereldje op een opleving: de rente is nog laag, de prijzen zijn fors gedaald de laatste twee jaren. De FNAIM verwacht dit jaar 600.000 transacties, tegen 550.000 zaken in 2009. Century 21 zit wat lager: 500.000 tot 550.000 onroerendgoedacties dit jaar op de particuliere woningmarkt. Toch zijn er ook nog onvoorziene zaken, zoals het vermoeden dat de Europese Centrale Bank in de loop van het jaar de basisrente zal gaan verhogen. En er blijven nog steeds adspirant kopers die de huizenprijzen nog steeds veel te hoog vinden.
Stijgende huizenprijzen door senioren en buitenlanders
 West-Europeanen die worden
aangetrokken door het goede leven op het Franse platteland, steeds meer oudere Fransen die met pensioen gaan en het tekort aan woningen, hebben gezorgd voor een hervatting van de stijging van de prijzen van bestaande woningen. Na een periode van tien jaar van vrijwel onafgebroken prijsstijgingen, werd 2009 gekenmerkt door prijsdalingen als gevolg van de financiële crisis van 2008. Maar sinds begin dit jaar zijn de huizenprijzen weer omhoog gegaan, zowel op het platteland als in en rond Parijs. Over de percentages van de prijsverhogingen lopen de meningen nogal uiteen tussen makelaars en notarissen. Notarissen die zich ook met onroerend goed bezighouden zien een nieuwe toevloed van Engelsen, Belgen, Nederlanders, Duitsers, Scandinaviërs en zelfs Italianen. Vijf procent van de huizentransacties op het platteland betreft buitenlandse kopers. Ook in gebieden waar het op huizengebied altijd rustig was, gaan de prijzen dit jaar omhoog: Aveyron, Zuid-Corsisca en Meuse. In Parijs zijn de sterkste groeicijfers gemeten. Vooral Amerikanen, Italianen en Russen kopen appartementen. Ook de ouderen kopen van hun opgespaarde geld huizen in de grote steden met hun veel hogere voorzieningenpeil dan in de kleine dorpen. Deze categorie kopers beschikt over voldoende eigen middelen en onderhandelen niet tot het bittere einde over de vraagprijs. Ook dat heeft gevolgen
voor de prijs van de woningen.
(04.08.10)
Kakofonie over statistieken Franse huizenprijzen
De huizenprijzen in Parijs schieten omhoog. Vergeleken met het eerste halfjaar van 2009 zijn de prijzen van bestaande woningen in de Franse hoofdstad met 15% gestegen, zo beweert althans de makelaarsketen Century 21, één van de belangrijkste in Frankrijk met 850 vestigingen. De belangenvereniging van de makelaars FNAIM met 12.000 agentschappen, houdt de verhoging van de prijzen op 6,8%. Gerekend over geheel Frankrijk houdt Century 21 het op een prijsstijging van 8,5% over de laatste 12 maanden, de FNAIM spreekt van stagnatie (+ 0,1%).
De verschillen zijn derhalve groot. Century 21 registreert alle transacties van zijn netwerk en zegt aldus op een eenvoudige manier de vierkantemeterprijs te kunnen vergelijken. Door de grote aantallen zijn enkele markteffecten zoals het tijdelijk niet in de verkoop doen van dure appartementen wegens de economische crisis, weggefilterd, meent Century 21. In het eerste halfjaar van 2010 ging het om 23.200 eenheden, waarvan ruim 1500 verkopen in Parijs. FNAIM zegt er een meer sophisticated manier van berekenen op na te houden. Zij corrigeert de prijzen voor structurele effecten, zoals de grootte, de locatie, de mate van comfort enz. Ook de FNAIM werkt met grote aantallen: 5000 transacties per maand, 10% van de Franse huizenmarkt.
Dan zijn er nog de notarissen die samenwerken met de Insee, het Franse bureau voor de statistiek. Bij dit systeem werkt men niet met de 'voorlopige koopaktes' (compromis of promesse de vente), maar met de actes authentiques. Het tijdsverschil is hier ruim drie maanden en niet alle notarissen werken mee bij het doorgeven van de transacties en prijzen.
De overheid ziet dat gecijfer met lede ogen aan en wil verbetering van de statistieken in het onroerend goed en de bouw. In september komt de Conseil national de l'information statistique (Cnis) met een rapportage over de kwestie en met aanbevelingen voor de staatssecretaris van Volkshuisvesting. Zo moeten de notarissen voortaan verplicht alle transacties doorgeven op basis van de voorcontracten. De particuliere organisaties zoals Century 21 en FNAIM zullen hun cijfers moeten ijken aan de 'officiële' cijfers van de Insee. Zij voelen zich daarmee min of meer onder curatele gesteld.
Hoe het ook zij, Century 21 meent dat de prijsverlagingen van de laatste twee jaar bijna ingehaald zijn en dat de huizen minder lang te koop staan. In het eerste halfjaar was die periode gemiddeld 101 dagen, nu 82. Vooral in Parijs is de vraag groot, waarbij volgens de onroerendgoedsite meilleursagents.com de prijzen maandelijks met 1,5% omhoog gaan tot soms meer dan € 7000 per m². De hoge prijzen maken het voor de nieuwe toetreders en jongeren erg moeilijk om in Parijs en de omringende departementen een huis te kopen. In de andere regio's van Frankrijk komen overigens ook flinke prijsstijgingen voor: 7,6% in Lyon en de verdere regio, 7,9% in de Elzas, 8,5% in Bretagne, 6,8% in Languedoc-Roussillon, bijna 11% in de Provence en 15,6 % in Poitou-Charentes. Heel bescheiden waren de prijsverhogingen in Basse-Normandie (+ 0,36%), Haute-Normandie (+ 1,7%), en Limousin (+ 1,5%). In Pays de la Loire daalden de prijzen zelfs (- 1,7%).
De onverwachte prijsstijging wordt vooral verklaard doorde lage rentestand. Een lening voor 20 of 25 jaar is te krijgen met een rente van 3,65%. Met een maandlast van € 1000 bij een 20-jarige lening kan een koper nu € 169.000 lenen tegen € 146.500 in oktober 2008. Beleggers vinden het parkeren van hun geld in onroerend goed interessanter dan investeren via de jojo-ende effectenbeurs. Bovendien maakt de lage euro het voor Amerikanen en Britten interessant om in de dure wijken in onroerend goed te investeren.
Print dit artikel
De wijzigingen op huizengebied
 In 2008 is een flink aantal maatregelen, wetten en decreten uitgevaardigd op het gebied van het Franse onroerend goed. Enkele daarvan kennen 2009 als ingangsdatum. De wijzigingen chronologisch op een rijtje.
- Nieuwe huurindex, de indice de révision des loyers (IRL). De huurprijzen worden niet meer geïndexeerd volgens de bouwprijzen, maar alleen nog op basis van de consumentenprijzen (zonder tabak en huren).
- Huurdepot terug naar een maand. Huurders behoeven geen twee maanden huur als garantie te betalen bij het ondertekenen van een huurcontract. De betaling daarvan geldt nog maar één maand. Via het systeem Loca-Pass kan deze garantie ook worden geleend via een renteloze lening, terug te betalen in 36 maandtermijnen.
- Energielabels bij verkoopadvertenties. In de komende jaren moet in makelaarsadvertenties en andere aankondigingen een vermelding worden geplaatst over het energieverbruik van een te koop staande woning via de zuinigheidslabels van A tot G.
- Verplichte diagnose lood. Elke verhuurder van een huis gebouwd vóór 1949 moet bij een nieuw huurcontract een loodverklaring voegen, de constat de risques d'exposition au plomb (CREP).
- Overheidssteun nieuwbouw. President Sarkozy heeft de bouwsector steun toegezegd (€ 5 miljard) door 30.000 huizen aan te kopen die nog niet zijn voltooid, de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa).
- Voorkoming discriminatie. Makelaarskantoren zullen worden getoetst op het vermijden van discriminatie bij de koop of huur van woningen. Er moet volgens de overheid een einde komen aan deze discriminatie op huidskleur. Huiseigenaren en makelaars die discrimineren zullen voor de rechter worden gedaagd.
- De diagnostic électrique obligatoire. De verkoper van een huis zal een diagnose moeten leveren over de elektrische installatie binnenshuis als deze ouder is dan 15 jaar.
Print dit artikel
Ook prijzen van bouwgrond verder omhoog
Hoewel het steeds lastiger wordt in Frankrijk, is het kopen van een stuk(je) grond om een nieuw huis te bouwen zeker mogelijk. Vooral in de omgeving van grotere plaatsen is het vinden van een leuk perceeltje echter wel moeilijk. Bovendien stijgen de prijzen door het schaarse aanbod flink: de laatste drie jaar met gemiddeld 10% per jaar.
Kostte een stuk bouwgrond van zeg 1000 m² in 1998 nog rond de € 20.000, nu moet dat lapje tegen de € 45.000 kosten. De prijzen rond Parijs (Île de France en in het zuidoosten) bedragen ongeveer het dubbele. In de wat 'rustiger' regio’s liggen de gemiddelden wat lager. Op het platteland liggen de grondprijzen lager, met uitzondering van het platteland van Île de France. Een hectare grond, geen terrein om huizen op te bouwen of landbouwgrond, doet tussen de € 200 en € 1500. Landbouwgrond kost gemiddeld tegen de € 6000 per hectare. Bouwgrond is veel duurder, maar is volgens Nederlandse begrippen met € 25 tot € 65 per m² nog heel redelijk geprijsd. Wederom: prijzen à la campagne. Rondom de steden liggen deze prijzen aanzienlijk hoger, tot € 1500 per m² aan toe.
Er is de keuze tussen een vrij stuk grond (terrain isolé of parcelle en diffus) of een kavel in een bouwplan (lotissement) van een gemeente of projectontwikkelaar. Bij de aankoop van een perceel buiten een lotissement is het belangrijk om goed te kijken naar de plaatselijk geldende voorschriften, belastingen, eventuele bouwbeperkingen en de kosten om het stuk grond te ontsluiten en de aansluitingen te laten maken (elektriciteit, water, telefoon, eventueel riolering). Reken op bedragen van € 20.000 tot € 25.000 om al die aansluitingen te laten aanleggen en tel er nog eens € 2.000 à € 5.000 bij om leidingen te maken tot in het huis zelf. Bij een kavel in een bouwplan is dat allemaal al geregeld, net als de maten, de kleur van de dakpannen en de gevel en de overige materialen. Het eerste is handig, het tweede tamelijk treurig. Ook is er vaak een reglement over het beheer en onderhoud van je tuin, de erfafscheiding en gemeenschappelijke ruimten, zoals parkeerplaatsen en straatonderhoud.
Overstromingen komen steeds meer voor, een kleine 8000 Franse gemeenten kampen regelmatig met onder water gelopen terreinen en gebouwen. In zeer ernstige gevallen kan de lokale overheid binnen het risicogebied (zones inondables) aan de prefectuur vragen het getroffen gebied tot rampgebied (catastrophe naturelle) te verklaren, zodat op kosten van de staat de verzekeringen uitkeringen verstrekken. Het is dan ook aan te bevelen naar de zogenaamde risicoplannen te vragen voor gebieden die aan bepaalde risico’s blootstaan (overstromingen, aardbevingen, lawinegevaar, bosbranden enzovoort). Verkopers van huizen die in deze risicovolle gebieden liggen, zijn verplicht om dit afzonderlijk te vermelden bij het laten opmaken van het voorlopig koopcontract. Zo’n plan (PPRN, plan de prévention des risques naturels prévisibles) is ook te vinden op het gemeentehuis, en komt alleen boven water als je er specifiek om vraagt, zo leert helaas de praktijk.
Verder is het natuurlijk van belang te weten te komen of het stuk grond dat men graag zou willen kopen, mag worden bebouwd, of het een terrain constructible is. Dat is te vinden in het bestemmingsplan, de PLU, Plan Local d’Urbanisme. De oude naam is POS, Plan d’Occupation du Sol. Je kunt als belangstellende koper een CU, Certificat d’UrbanismeCU af te geven, uiterlijk binnen twee maanden. Dat CU kan positief of negatief zijn of positief met voorwaarden (in het Zuiden bijvoorbeeld: solide bosbrandpreventie). Tijdens het aankoopproces wordt het krijgen van een positief CU meestal als opschortende voorwaarde gesteld. Er bestaan twee modellen: een détaillé (officieel een CUsimplifiée, ook wel genoemd een CU ordinaire of certificat d’information, waarin enkele algemene regels over de bestemming van de grond zijn gegeven. Het certificat d’information moet binnen een maand na de aanvrage worden afgegeven en een certificat opérationnel binnen twee maanden. Ga hiervoor naar la Mairie; daar is ook alles bekend over eventuele rechten, zoals erfdienstbaarheden. Een CU is gratis, zelfs als men hem schriftelijk aanvraagt en laat opsturen. Het certificat d’information is uitsluitend informatief en vermeldt soms ook de plaatselijke belastingen. Beide documenten zijn anderhalf jaar geldig en kunnen daarna nog met een jaar worden verlengd, als dat ten minste twee maanden voor het verstrijken van het eerste jaar is aangevraagd en de omstandigheden niet zijn gewijzigd. aanvragen voor het voorgenomen gebruik bij de gemeente, die verplicht is om een opérationnel), vol met voorschriften en bepalingen die nodig zijn bij de verlangde nieuwbouw of te plegen grote restauratie, en een
Veel gebruikt is ook de afkorting COS, coefficient d’occupation du sol. Deze COS geeft aan welk gedeelte van een terrein mag worden bebouwd: een coëfficiënt van 0,30 op een stuk bouwgrond van 1000 m² betekent dat men 300 m² kan bebouwen inclusief al het buitenwerk. Het woondeel daarvan mag hooguit 80% zijn, derhalve 240 m² aan 'huis'.
Print dit artikel
Huren kan natuurlijk ook
Wie op latere leeftijd zijn veelal grote Franse huis wil verkopen om kleiner te gaan wonen, kan uiteraard ook een huis gaan huren. En er zijn er ook die eerst een paar jaar willen huren om te testen of dat wonen in Frankrijk nu echt wel zo geweldig is. Huren kan bij een verhuurmaatschappij of bij de vriendelijke dorpsgenoot die nog een goed huis te huur heeft. Het is nuttig om globaal kennis te nemen van de Franse gebruiken bij de huur van huizen.
In de praktijk blijken particuliere verhuurders strenger te zijn bij het toelaten van huurders. Zo vragen deze huisbazen soms drie garantiestellingen voordat het huurcontract, le bail, kan worden ondertekend. De regering-Fillon onder leiding van president Sarkozy heeft die overdaad aan garantiestellingen danig ingekrompen en ook de waarborgsom teruggebracht tot één maand huur. Institutionele verhuurders (de zinzins in het dagelijks spraakgebruik) zijn wat gemakkelijker. Als het vaste inkomen drie of viermaal hoger is dan de huur, is er verder geen poespas meer. Bij deze institutionnelslooptijd van zes jaar, die bij de particuliere verhuurders drie jaar, met een opzegtermijn van zes maanden. Verhuur van gemeubileerde woningen kent een duur van een jaar, steeds stilzwijgend te verlengen, opzegtermijn drie maanden in het geval de prijs wordt verhoogd, het huis wordt verkocht, de huurder zich misdraagt of de verhuurder er zelf in wil gaan wonen.
Bij het ondertekenen van het huurcontract mag de eigenaar/bemiddelaar om een identiteitsbewijs vragen en zal meestal ook een waarborgsom (dépot de garantie, in het spraakgebruik ten onrechte ook caution genoemd) verlangen ter grootte van maximaal een maanden huur en/of een borg (caution). Na afloop moet het dépot de garantie binnen twee maanden worden terugbetaald als er verder niets meer te verrekenen valt. Bij particuliere verhuurders wil die teruggave nogal eens op problemen stuiten. Zij beschouwen de centjes als vergoeding voor het opknappen en vervangen van normaal versleten zaken zoals schilderwerk en vloerbedekking. Dat mag dus niet.
De GRL is nieuwe versie van de verzekering voor verhuurders, de Garantie des risques locatifs. Men kan zich dan verzekeren tegen het risico dat de huurder de huur niet kan of wil betalen, tegen eventuele invorderingskosten, aangerichte schade (maximaal € 7700, maximaal € 3500 voor een gemeubileerd huis.) De verzekeringspremie (2,5% van de jaarlijkse huurontvangsten) is aftrekbaar bij de belastingopgave van de huurinkomsten. Wie een dergelijke verzekering heeft, mag geen borg meer vragen van een persoon, de caution. Wel mag hij nog gewoon het dépôt de garantie vragen.
De huurder kan altijd opzeggen, met inachtneming van een termijn van een maand. Huurders die ouder zijn dan 70 jaar genieten een sterke huurbescherming. Als de eigenaar het huis verkoopt, zal de nieuwe de huur kunnen opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. Maar als de 70-plusser een bescheiden inkomen geniet - niet meer dan 1,5 keer het minimumloon - kan de huur niet worden opgezegd, tenzij de nieuwe eigenaar een andere passend huis kan aanbieden dat past binnen het budget van de huurder. Bij een koppel behoeft slecht één van de twee aan die voorwaarden te voldoen. Het nieuwe huis moet in de dezelfde omgeving liggen, niet verder van 5 kilometer.
De particuliere bailleurs bieden hun huizen vaak aan in kleine advertenties in de dagbladen of gespecialiseerde uitgaven zoals de papieren versie van De Particulier à Particulier, een uitgave die elke donderdag verschijnt. Op internet is uiteraard ook het nodige te vinden. De grote makelaars hebben hun aanbod op hun website staan (Century 21, Fnaim, Orpi, Laforêt, Era en andere). Hoewel deze agents vooral actief zijn in de verkoop van huizen, hebben zij ook wel huurhuizen in de portefeuilles. Daarnaast zijn nog actief de administrateurs de biens, ofwel beheerders verenigd in de syndicats. Dan zijn er nog de notarissen die, vooral op het platteland, ook wel huurpanden beheren. Ten slotte zijn er de marchands de listes, een beroepsgroep met een niet al te hoog aanzien. Tegen betaling van bedragen tussen de € 90 en € 170 verkopen zij lijsten met kleine advertenties en nemen contact op met de verhuurder. De commissie die makelaars en beheerders berekenen ligt over het algemeen op een maand huur, sommigen vragen 10% van de jaarhuur.
Het is belangrijk om de documenten te bestuderen die de toestand van de woning: état des lieux d'entrée en de état de lieux de sortie. Er ontstaat vaak gedonder over. De huurder moet bij vertrek het huis in de oorsponkelijke staat opleveren en als er iets niet klopt of dingen kapot zijn gegaan (behalve normale slijtage), kan de huisbaas moeilijk doen met het terugstorten van de dépôt de garantie. Bij het betrekken van het huis is het zaak om alles goed te controleren en zaken die niet werken te noteren op het papier. hebben de huurcontracten een beschrijven bij de aanvang van de huur en bij vertrek. Het gaat hier om de
Huren Franse huizen stabiel
 Voor de eerste keer sinds het begin van de jaren negentig zijn de huurprijzen in 2009 niet verhoogd. Het ziet er naar uit dat ook dit jaar de huurprijzen van Franse woningen stabiel blijft. Vorig jaar gingen de huren van nieuwe huizen met 0,1% omhoog. Deze stagnatie staat in contrast met de huurverhogingen van voorgaande jaren: 2% in 2007 en 1,5% in 2008. De economische crisis en de daardoor ontstane grotere werkloosheid en daling van de koopkracht hebben de mobiliteit van de huishoudens sterk teruggebracht. Zij was vorig jaar op het laagste niveau sinds 1998. Vorig jaar bleken de huren in middelgrote plaatsen wat omhoog te zijn gegaan, terwijl er in de grote steden sprake was van huurdalingen, zoals in het Wassenaar van Frankrijk Neuilly sur Seine waar de huurprijzen met 6,4% daalden. Enkele andere grote plaatsen: Nancy (- 4,5%), Grenoble (- 3,5%), Straatburg (- 3,1%), Rennes (- 2,5%), Metz (- 1,4%), Bordeaux (- 1,2%), Lille (- 1,1%), Nantes (- 1,0%), Marseille en Toulouse (- 0,6%) en zelfs Parijs (- 0,8%). De belangrijkste verhogingen deze zich voor in Clermont-Ferrand en Versailles (+ 5,9%), Courbevoie (Hauts-de-Seine, + 5,3%) en Draguignan (+ 5,2%).
(14.03.10)
De huur mag jaarlijks worden verhoogd volgens de algemene prijsindex en sinds 2008 niet meer via de sterker stijgende index IRL (indice de référence des loyers). Huurgeschillen, voornamelijk die van de huurverhogingen, worden in eerste instantie uitgevochten bij de Commission départementale de concilitation, zeg een bemiddelende huurgeschillencommissie, zetelend in de préfecture. Geschillen rond de afwikkeling van de dépôt de garantie worden beslecht door de hulprechter, de juge de proximité. Als de bemiddeling niet lukt, kan de huisbaas naar de gewone rechtbank gaan (tribunal d'instance). Dat moet wel gebeuren binnen twee maanden voordat het huurcontract afloopt. Laat de verhuurder die termijn lopen, dan moet hij het huis weer voor drie of zes jaar verhuren, tegen dezelfde huurprijs.
| Uitvoerige informatie over deze onderwerpen is te vinden in La Maison, uitg. Het Spectrum. |
Print dit artikel
|
het weer in Frankrijk
10 sep 2010
|
