|
|
 De Franse notaris ook makelaar
De Franse notaris - altijd een jurist - ziet, net als zijn Nederlandse collega, namens de staat toe op het ordelijk verloop van de rechtsgang tussen burgers onderling en tussen burgers en overheidsinstellingen. De notaris speelt een noodzakelijke rol bij het passeren van koopakten, omdat hij erop moet toezien dat alles rond de onroerende zaak correct in de openbare registers staat, zodat er geen twijfels bij derden bestaan over eigendom en eventuele rechten. Hij is zelfstandig ondernemer en verdient zijn inkomen met adviseren en het opmaken van akten. Hij is ook een belangrijke adviseur bij erfrechtzaken.
Daarnaast biedt de Franse notaris ook woningen te koop aan (de négociation), althans hij houdt een portefeuille bij van woningen en andere objecten die via zijn praktijk (bijvoorbeeld bij het regelen van nalatenschappen of echtscheidingen) in de verkoop komen. Overigens mag iedereen die zijn huis wil verkopen dit aanmelden bij de notaris.
De prijzen van huizen die een notaire négociateur aanbiedt heten iets lager te zijn; hij berekent nog een eigen vergoeding als de koop van het huis via zijn bemiddeling tot stand is gekomen: 5% bij transacties tot ruim € 45.000 en 2,5% van het meerdere boven dat bedrag.
Er zijn notarissen die, met name bij transacties met buitenlanders, voorschotten vragen voor de juridische uitvoering van de transactie alvorens hij en zijn personeel kosten gaan maken. Als het om bescheiden en redelijke voorschotten gaat, valt een (vooruit)betaling te overwegen. Bij grotere en wat kapitaalkrachtiger kantoren (études, heten de notariskantoren) kan men beter geen voorschotten betalen als niet aannemelijk kan worden gemaakt waarom dat nodig is; dan gewoon naar een andere notaris gaan.
Notarissen nogal slordig
Onderzoek van de consumentenorganisatie Que Chosir heeft uitgewezen dat in twee van de drie door de Franse notarissen behandelde dossiers wel een foutje, oplopend tot een grove nalatigheid zit. De berekening van de tarieven van de 8000 notarissen is zeer onduidelijk. Que Choisir heeft bij 20 études (notariskantoren) een huwelijkscontract laten maken: er rolden 17 verschillende prijzen uit de bus, variërend van € 210 tot € 450, terwijl de notarissen in foldertjes melden dat deze tarieven uniform zijn. Het contract mag eigenlijk maar € 91,84 kosten. Met wat extra kosten zoals opvragen aktes en fotokopieën, mag het nooit meer dan € 200 zijn. Een tweede steekproef wees uit dat bij inlichtingen over een investering in een driekamerflat voor de verhuur vrijwel alle antwoorden van slecht tot middelmatig scoorden. Hoe het fiscaal moet (micro-entreprise of BIC-belasting), slechts 7 van de 20 notarissen gaven het goede antwoord.
 Print dit artikel
Kopen op een veiling
Soms kun je tegen leuke objecten aanlopen op een huizenveiling (biens immobiliers aux enchères). Er zijn daarvan verschillende vormen: de gedwongen verkopen bij de rechtbank (les ventes à la barre du Tribunal), waarbij men zich moet laten vertegenwoordigen door een advocaat, en de veilingen bij een notaris (les ventes des notaires). Bij deze notarisveilingen kan men zelf bieden op de aangeboden panden of zijn huis ter verkoop aanbieden. Ook bij de laatste categorie, de veilingen van de Domeinen (les ventes des domaines), kan men zelf een bod uitbrengen. De verkopen worden aangekondigd in de kranten en op affiches. Bij elke veiling is vóór deelname het tevoren inleveren van een cheque met een bedrag van 10 à 20% van de ingezette prijs noodzakelijk, de zogeheten consignation. Wordt men niet de koper, dan krijgt men de cheque gewoon weer terug. Bij een veiling door de Domeinen kan zo’n cheque beperkt blijven tot 5%.
Bij een openbare verkoop, georganiseerd door de notaris, regelt deze alle zaken voor de verkoper, die 1% commissie betaalt voor de gemaakte kosten. Slaagt de verkoop niet, dan krijgt men zijn geld weer terug. Op de veiling gaat het onroerend goed naar de hoogste bieder en in de 10 dagen die daarop volgen kan iedereen, behalve de verkoper, nog een hoger bod uitbrengen. In dat geval komt er een tweede en laatste verkoopveiling met als inzet de eerder toegewezen prijs vermeerderd met de verplichte 10%. Als het bod eenmaal is toegewezen, heeft de koper 45 dagen de tijd om met geld over de brug te komen: aankoop-, veiling-, notaris- en overdrachtskosten.
Waar de veilingen worden gehouden is te vinden op internet:
Voor Parijs www.encheres-paris.com en voor de rest van het land www.minencheres.com.
Print dit artikel
Woorden, termen en begrippen
Bij het kopen van huizen komt men bij de makelaar en de notaris voor begrippen te staan die niet direct voor iedereen duidelijk zijn.
Acompte: aanbetaling, een bedrag dat de koper stort bij de ondertekeningen van het voorlopig koopcontract (promesse of compromis de vente). De betaling bindt de koper en bedraagt over het algemeen 10% van de koopprijs. Ziet de koper af van de transactie dan vervalt de acompte aan de verkoper, behalve als een beroep wordt gedaan op de oopschortende voorwaarden die in de akte zijn vermeld. Dan krijgt de koper zijn geld, met de helft van de wettelijke rente, terug.
Acte authentique: (authentieke akte) is een contract dat verplicht moet worden opgesteld door een notaris teneinde te kunnen worden gepubliceerd bij het hypothekenbureau waardoor de akte voor iedereen - met inbegrip van de personen die niet in het contract zijn genoemd - bestreden kan worden. Voor de verkoop of ruil van onroerend goed is een acte authentique noodzakelijk.
Acte de vente: definitieve akte, verleden voor een notaris, waarmee de koper eigenaar wordt.
Acte sous seing privé: (onderhandse akte) kan door een eenvoudige handtekening worden vastgesteld. Bij verkoop kan het gaan om een voorbereidende akte tot het afdoen van een zaak. Zo'n akte wordt ook wel acte préalable genoemd (voorafgaande akte) of avant-contrat (voorovereenkomst). Deze voorovereenkomsten worden later vervangen door een definitief contract. Bij verhuur is een onderhandse akte gebruik.
Administrateur de biens: (beheerder van goederen) houdt zich in opdracht bezig met het beheer van onroerend goed. Het kan hierbij gaan om professioneel beheer van flatgebouwen en andere gedeeld onroerend goed of het optreden namens de verhuurder (innen van de huur, onderhoud enz.).
Agence immobilière: term voor een bedrijf dat als functie heeft zijn diensten aan te bieden en te adviseren bij de onderhandelingen rond onroerend goed: verkoop, aankoop, verhuur, taxaties.
Agent commercial: een tussenpersoon die op eigen titel handelt op naam en voor rekening van iemand anders. Bij de onderhandelingen in het Franse onroerend goed wordt nog veel van de diensten van deze agent commercial gebruik gemaakt.
Agent immobilier: makelaar die beroepshalve optreedt als vertegenwoordiger van de eigenaar, de koper of de huurder bij de verkoop of verhuur van o.m. appartementen, flats, woningen, winkelpanden en terreinen. Let op: de makelaar is geen eigenaar van de bezittingen die hij aanbiedt bij de verkoop of de verhuur. Hij treedt op als tussenpersoon en levert een dienst die bestaat uit het zoeken van een huurder of koper met daarbij de financiële en juridische garanties volgens de wet van 2 januari 1970. Ter vergelijking: de transactie tussen particulieren geniet geen enkele vorm van garantie.
Arrhes: een wat vrijblijvender vorm van een acompte, waarbij de twee partijen nog de mogelijkheid hebben zich terug te trekken.
Assurance dommages-ouvrages: verplichte bouwverzekering die moet worden afgesloten voor het begin van de bouw.
Assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle): beroepsaansprakelijkheidsverzekering. In het kader van hun beroepsactiviteit moeten de makelaars, de beheerders van onroerend goed en de handelaren in onroerend goed goed verzekerd zijn tegen de gevolgen van hun fouten die schade aan derden veroorzaken.
Bail: huurcontract, document dat de contracturele betrekkening tussen eigenaar en huurder omschrijft. Sommige zijn onderworpen aan bijzondere regels, andere vallen uit vrije wil onder de verantwoordelijkheid van de partijen. De huurcontracten worden ook wel contrats de location genoemd.
Bailleur: verhuurder
Bail d'habitation: huurcontract voor een ruimte ter bewoning of voor bewoning én beroepsuitoefening. De Franse huurwetten verbinden de verhuurder voor ten minste 3 jaar. De huurder kan elk moment opzeggen, met een opzegtermijn van 3 maanden.
Bail professionnel: huurcontract voor ruimten waarin geen handelsberoep wordt uitgeoefend, maar die worden gebruikt voor de uitoefening van vrije beroepen, zoals artsen, tandartsen, verenigingen. De verhuurders verbinden zich voor 3 of 6 jaar. De huurder kan elk moment opzeggen, met een opzegtermijn van 3 maanden.
Bien immobilier: onroerend goed; gebouw, terrein, enz. In feite gaat het om zaken die vast met de grond zijn verbonden en ook de grond zelf. Ook de roerende zaken (goten, schoorsteen, luiken) die aan het goed vastzitten behoren tot het onroerend goed.
Bon de visite: document waarmee een klant van een makelaar erkent dat hij een onroerend goed heeft bezichtigd via bemiddeling van die makelaar.
Carte professionnelle: personen die zich bezighouden met transactie of beheer van onroerend goed moeten in het bezit zijn van een carte professionelle. Deze wordt verstrekt door de prefect en moet jaarlijks worden vernieuwd. De kaart geen een omschrijving van de aard van de activiteiten. Zonder de carte mag een makelaar zijn werk niet doen.
Caution: (borg); verbintens waarbij een derde partij de afbetaling van een onroerendgoedlening garandeert in geval van faillissement van de geldlener of waarbij de huursom wordt betaald als de huurder in gebreke blijft.
Cession: het overdragen van een onroerend goed, hetzij tegen betaling (verkoop) hetzij gratis (schenking).
Charges récupérables: afzonderlijke kosten (servicekosten vooral) die de verhuurder heeft gemaakt en die betaald moeten worden door de huurder.
Commission: de vergoeding die betaald wordt aan een makelaar voor zijn activiteiten (verkoop, verhuur, beheer). De makelaar moet hierbij over een mandat de vente beschikken. Het honorarium van de makelaar is vrij en moet vermeld worden in alle akten.
Compromis de vente: 'voorlopig koopcontract', of beter: voor-overeenkomst die door de verkoper en de koper van een onroerend goed moet worden ondertekend, hetzij onderhands of ten overstaan van de makelaar/notaris. De compromis de vente bindt de twee partijen en het is gebruikelijk dat de koper een voorschot stort (gewoonlijk 10% van de verkoopprijs).
Conditions suspensives: opschortende voorwaarden; deze staan vermeld in het 'voorlopig koopcontract' (compromis de vente of promesse de vente unilatérale) en schorten de uitvoering van het contract door een onvoorziene gebeurtenis op. Voorbeelden van opschortende voorwaarden die in het contract moeten worden opgenomen zijn de verkrijging van een hypotheek of een bouwvergunning.
Contrat de location: huurcontract, zie bij bail.
Dépôt de garantie: waarborgsom; geldbedrag dat als waarborg voor de uitvoering van het contract wordt toevertrouwd. Bij huur wordt het aan de verhuurder betaald als de woning wordt betrokken. Bij vertrek aan het eind van het huurcontract wordt de waarborgsom weer teruggegeven. als alle huur is betaald en het huis netjes wordt overgedragen. Bij de ondertekening van een 'voorlopig koopcontract' dient de waarborgsom als een garantie van het later ondertekenen van de definitieve akte.
Expert immobilier: taxateur; deskundige die de waarde schat van onroerend goed. De werkzaamheden vallen in twee delen uiteen: hij verricht zijn werk officieel op last van een rechtbank of hij taxeert de waarde voor onroerend goed in de vrije markt.
Frais d'acquisition: het totaal van de kosten kosten en rechten die voortvloeien uit de verkoop van een onroerend goed. Zij komen in principe ten laste van de koper en bestaan voor het grootste deel uit verschillende rechten, taxaties, belastingen en kosten om administratieve stukken te krijgen en voor een minder belangrijk deel uit honorariumkosten van de notaris. In Frankrijk worden de kosten teruggebracht tot ongeveer 9 à 13% als het om een woongebruik gaat en bedragen maximaal 20% wanneer het om zakelijk onroerend goed gaat. Bij de aankoop van nieuwbouw (een flat van minder dan 5 jaar oud) is de verkoop zonder kosten (sans frais de notaire), zeg ongeveer 3%.
Frais de notaire: notariskosten, geen juiste term; het moet zijn frais d'acquisition (zie hierboven).
Garantie financière: financiële waarborg die de bedragen garandeert die onderdeel zijn van onroerendgoedtransacties of het beheer van onroerende zaken en gedaan zijn door beroepsmakelaars. Zo'n garantie is verplicht voor makelaars en beheerders.
Hypothèque: de hypotheek dient om de betaling van een contractuele schuld op een onroerend goed te garanderen. Zij biedt de geldgever de mogelijkheid om het onroerend goed rechtens te verkopen als de schuldenaar in gebreke blijft bij het terugbetalen van zijn schuld.
Immeuble: onroerend goed (wordt ook wel gebruikt als men een flatgebouw wil aanduiden).
Indemnité d'immobilisation: 'waarborgsom' die wordt betaald door de koper bij het ondertekenen van het 'voorlopig koopcontract'. Het bedrag is vrij maar bestaat meestel uit 10% van de koopsom.
Indivision: situatie van een bezit dat in verschillende handen is. Dit is het geval bij gezamenlijke aankoop van een pand, bij erfopvolging als de verdeling tussen de erfgenamen nog niet heeft plaatsvonden of bij de ontbinding van een vernnootschap.
Location: verhuur van een stuk grond, een huis dat ter beschikking wordt gesteld aan de gebruiker tegen de betaling van een huur. De eigenaar of verhuurder en de huurder zijn gebonden aan een huurcontract (dat niet per se op schrift moet staan). Het wordt overigens krachtig aanbevolen zo'n huurcontract wel op schrift te stellen. Het is gebruik in Frankrijk om ongemeubileerd te verhuren.
Location meublée: gemeubileerde huur waarbij huizen worden verhuurd met meubilair en andere voorzieningen voor dagelijks gebruik. Deze huur bindt de verhuurder voor minimaal een jaar. De huurder kan op elk moment opzeggen.
Locations saisonnières: seizoensverhuur van huizen voor een korte periode. De meeste van deze (vakantie)huizen zijn gemeubileerd.
Loyer: huur, geld dat de huurder aan de verhuurder betaalt voor het gebruik van een onroerend goed.
Mandat: mandaat, opdracht, volmacht waarmee een persoon (mandant) een andere belast (mandataire) om in zijn naam en voor zijn rekening een of meer juridisch aktes te laten maken, zoals een verkoop of een aankoop. Zo'n mandat is verplicht voor makelaars die een huis in de verkoop nemen.
Marchand de biens: handelaar in onroerend goed die beroepshalve en voor eigen rekening onroerend goed aangekoopt en vervolgens verkoopt met als doel het maken winst daaruit. Deze bezigheid is niet gereglementeerd dus het biedt niet dezelfde garanties als bij een makelaar. Er zijn nogal wat van die handelaaren die panden aankopen, opknappen en vervolgens weer doorverkopen.
Marchand de listes: advertentieverkoper of iemand die advertenties van verkopers, huurders, verhuurders etc. verzamelt en verkoopt. Er zijn veel gevallen van misbruik voorgekomen: slecht bijgewerkte bestanden, niet gecontroleerde informatie. De lijsten zijn kostbaar en bieden geen garantie over de beschikbaarheid van het bezit. Sinds 1995 moeten deze verkopers dezelfde door de prefectuur uitgereikte carte professionnelle bezitten als de makelaar.
Nue-propriété: bloot eigendom, juridische term die betrekking heeft op een deel van het eigendomsrecht. Het geeft de houder het recht over de zaak te beschikken zonder het feitelijk gegebruiken. De bloot-eigenaar betaalt de belastingen en de lasten van het bezit.
Promesse de vente: voorovereenkost getekend door de verkoper en de koper van een onroerend goed. Het is aan te raden om het door een beroeps te laten opstellen. Er bestaan twee soorten van dergelijke 'voorlopige koopcontracten':
la promesse unilatérale de vente (eenzijdige belofte) die de koper niet verplicht, maar alleen de verkopen en wel wel gedurende een bepaalde tgermijn die precies moet zijn omschreven in het contract; la promesse bilatérale de vente (ook genoemd 'synallagmatique'), of compromis de vente, die zowel koper als verkoper bindt. Het is gebruikelijk dat de koper een aanbetaling stort (meestal 10% van de verkoopprijs) om de uitvoering van de akte te garanderen.
Rétractation: wettelijke vastgelegde bedenktijd (délai de rétraction) bij het tekenen van een 'voorlopig koopcontract' van een huis, nieuwbouw of bestaand. Die termijn is 7 dagen, te rekenen vanaf de dag volgende op de ondertekening van het compromis de vente. Deze bedenktijd is 10 dagen na het ontvangen (poststempel is maatgevend) van een voorstel van de bank bij het afsluiten van een hypothecaire lening.
Société civile immobilière (SCI): een soort maatschap waarin een onroerend goed is ondergebracht. De verkoop van een SCI of de overdracht van aandelen van de SCI valt onder een gunstiger fiscaal regiem dan de verkoop van een gewoon onroerend goed.
Usufruit: vruchtgebruik; juridische term die betrekking heeft op eendeel van het eigendomsrecht. Het gaat om het recht van het gebruik en het genot die verbonden zijn aan een een bezit waarvan het bloot eigendom aan een ander toebehoort. Dit recht is tijdelijk en eindigt bij het overlijden van de vruchtgebruiker.
Valeur vénale: marktwaarde van een onroerend goed; prijs van het onroerend als het in de verkoop zou komen.
Vente immobilière: overgang van de eigendom. De verkoop moet altijd via een notariële akte verlopen. In de praktijk wordt de verkoop voorafgegaan door een voorlopig contract, avant contrat (voorovereenkomst - met eenzijdige belofte of compromis). Zo'n contract wordt meestal door de makelaar of de notaris opgesteld.
Viager: koopcontract van een onroerend goed waarbij de koper (ook wel genoemd de débirentier) aan de eigenaar (de crédirentier), gedurende het gehele leven van die eigenaar een rente betaalt, genoemd de arrérage of rente viagère. Boven op die rente kan de koper een eerste storting hebben gedaan, de zogenaamde bouquet, die veel lager is dan de werkelijke waarde van het onroerend goed en wordt verrekend bij de berekening van de hoogte van de te betalen rente viagère. Het is verstandig om bij de berekening van rente en eenmalige storting een lijfrentedeskundige te raadplegen.
Banen verdwijnen in het notariaat
Bij de Franse notarissen, voor 50% van hun inkomsten afhankelijk van de onroerendgoedmarkt, zijn in het eerste kwartaal ten minste 430 banen gedwongen opgeheven. In 2008 verdwenen bij de études 133 arbeidsplaatsen. Vooral administratief personeel dat niet direct tot de omzetten bijdraagt, is getroffen door de malaise in het Franse onroerend goed. Buiten deze gedwongen ontslagen zijn er nog tal van werkplekken verdwenen door het niet opvullen van het natuurlijke verloop zoals vrijwillig vertrek, pensionering. Eind december werkter er 49.318 personen op de notariskantoren (50.721 eind 2007). Dit jaar is het niet veel beter: alleen al in de maand januari zijn 726 banen verdwenen en de resultaten voor de notarissen daalden in de eerste drie maanden van dit jaar met 15%. De bonden erkennen dat er minder werk is in het notariaat, maar beschouwen het huidige personeelsbeleid als overdreven. De kantoren ontslaan niet omdat zij in de gevarenzone zitten, maar omdat hun winsten zijn gedaald. De ontslagen zijn moeilijk te verteren omdat de notarissen in de afgelopen tien jaren buitensporig hoge verdiensten hebben genoten. De Conseil supérieur du notariat (CSN) heeft nog wel circulaires doen uitgaan om de notarissen te bewegen meer parttime banen te scheppen of meer aan opleidingen te doen als het notariswerk minder is geworden.
(11.05.09)
| Uitvoerige informatie over deze onderwerpen is te vinden in La Maison, uitg. Het Spectrum. |
Print dit artikel
|
het weer in Frankrijk
08 sep 2010
|
