Negen van de tien Nederlanders krijgen te maken met de Franse bouwwereld: architecten, artisans (zelfstandige werklieden/ambachtslieden), ambtenaren voor de bouwvergunning, leveranciers van bouwmaterialen en lieden die zorgen voor verbeteringen in het elektriciteits- en waterleidingnet, gas- en telefoonleidingen. Bij de ene Hollander verloopt dat alles van een leien dakje, de andere kampt met zwarigheden zoals taalproblemen, tegenwerkende ambtenaren en niet of niet tijdig op het werk verschijnende artisans.

De regelgeving in Frankrijk bij bouwen en verbouwen is uitbundig, maar niet onoverkomelijk. Het regelen van de bouwvergunning is niet al te ingewikkeld meer. Er is geen bouwvergunning nodig als er niets verandert aan de buitenkant van het huis, de bestemming of de omvang, bij het aanleggen van terrassen die niet hoger zijn dan 60 centimeter boven het maaiveld, bij reparaties, bij muren (cloisons) lager dan 2 meter – zoals steunmuren (murets) en windschermen (auvents) – en bij kleine bouwseltjes die niet groter zijn dan ongeveer 2 m² en lager dan 1,50 meter. Voor deze bescheiden verbouwingen, opknapbeurten en kleine uitbreidingen is wel een déclaration de travaux nodig, ook wel genoemd simple déclaration (préalable de travaux), die is aan te vragen bij de gemeente. Te denken valt aan het bepleisteren van de gevel, het bouwen van een niet overdekt zwembad en het vergroten van de bruto woonoppervlakte met minder dan 20 m².

Voor alle grotere werken (verbouwingen bij meer dan 170 m² netto oppervlakte), kleine bouwsels zoals tuinhuisjes (al dan niet verplaatsbaar) en vrijwel altijd als veranderingen aan het exterieur worden aangebracht, is een permis de construire nodig, een bouwvergunning dus, in viervoud via een aangetekende brief  aan te vragen, met een situatieschets en met tekeningen van de gevels en de indeling, gemaakt door een architect. De secretarie zorgt voor het doorsturen van de aanvraag – als de burgemeester het althans met die aanvraag eens is – naar de andere bevoegde autoriteiten. Bij een eenvoudige verbouwing is zelf een tekeningetje te maken, maar bij nieuwbouw en grote restauraties zal een meer professionele bouwtekening nodig zijn van een architect DPLG (diplomé par le gouvernement) of een aannemer. Vergeet niet het zwembad ‘mee te nemen’ bij de aanvraag (anders moet het later weer, met nieuwe kosten) en houd er bij het bouwbudget ook rekening mee dat het krijgen van een bouwvergunning vrij veel geld kost.

Op 1 oktober 2007 is een hervorming ingegaan van de regels bij het aanvragen van een bouwvergunning. Nu zijn er nog maar drie categorieën vergunningen, de permis de construire, de permis de démolir (sloopvergunning) en de permis d'aménager (aanlegvergunning) plus de bekende déclaration préalable voor de kleinere werken. Een sloopvergunning is alleen nog maar nodig in beschermde gebieden. Kleine bouwvergunningen moeten voortaan binnen een maand zijn afgewikkeld, vergunningen voor een vrijstaande huis zijn na twee maanden beschikbaar en die voor overige types van bouwwerken na drie maanden. Verlenging van de termijnen is niet meer mogelijk. Als een dossier niet compleet is hebben de ambtenaren nog een maand extra tijd om de ontbrekende stukken op te vragen. En dat moet in één keer gebeuren, dus niet steeds opnieuw om aanvullende informatie vragen. De formulieren zijn via internet* te downloaden en op de overheidssite is nog veel aanvullende informatie te vinden.

Als daadwerkelijk met de bouw is gestart, moet je nog een Doc opsturen, een déclaration d’ouverture de chantier. Binnen twee jaar na ontvangst van de vergunning moet de bouw zijn begonnen – funderingen, vloeren, opbouw binnenmuren - en de werkzaamheden mogen niet langer dan een jaar worden onderbroken, beide op straffe van verlies van de vergunning. De geldigheidsduur van de vergunning is drie jaar. Als het werk klaar is moet binnen een maand aangetekend een verklaring in drievoud worden ingestuurd: een déclaration d'achèvement des travaux. Als een ambtenaar alles in orde heeft bevonden volgt een certificaat: le certificat de conformité. Als er zaken niet kloppen moeten deze alsnog in orde worden gemaakt. Overigens worden hier en daar nogal verschillende definities gebruikt over het 'bewoonbaar' zijn van een huis. Vaak hanteren de ambtenaren het beginsel van hors air, hors eau, wind- en waterdicht derhalve. Vervolgens komen de eerste aanslagen binnen van de lokale belastingen. Andere overheidsdienaren zijn weer wat soepeler en verlangen een opleveringsverklaring pas als ook aansluitingen zijn gemaakt op de openbare nutsvoorzieningen, water en elektriciteit.

Print dit artikel

Belastingen en heffingen

Na afloop van de verbouwing of na het opleveren van het huis komen verschillende departementale overheidslichamen, zoals gemeente, bouw- en woningtoezicht en schoonheidscommissie, met belastingen en heffingen. De hoogte daarvan is afhankelijk van de grootte van het huis en soms ook van de kwetsbaarheid van het landschap. De aanslagen kunnen tot enkele duizenden euro’s oplopen.

Déclaration Modèle H1 is het formulier waarop de gegevens van het huis ten behoeve van de vaststelling van de taxe foncière en taxe d'habitation ingevuld moeten worden. Voorzieningen zoals wastafels, doucheruimte, ligbad, centrale verwarming worden volgens een tabel in vierkante meters 'vertaald' waarna met het totaal de kadastrale huurwaarde wordt berekend die weer als basis dient voor de berekening van de twee taxes locaux.

Bijna alle gemeenten met meer dan 10.000 inwoners vragen de TLE, de taxe locale d’équipement. Alle gemeenten vragen een heffing op grond van de CAUE (maximaal 0,3% van de bouwsom) en er zijn departementen met landschappelijk gevoelig geachte streken die forse aanslagen opleggen op grond van de TDENS (taxe départementale des espaces naturels sensibles (maximaal 2% van de bouwsom).  Voorbeeld van de totale heffingen: bij een vergunning om een bouwval te restaureren met een netto woonoppervlak van circa 500 m² in een agrarisch landschap bedragen de kosten € 3200.
In Frankrijk gelden bij het berekenen van de belastingen twee begrippen bij 'bebouwde oppervlakte': bruto en netto, de SHOB en de SHON, in het land van de afkortingen staande voor: surface hors œuvre brute en voor surface hors œuvre nette. De SHOB omvat de bruto vloeroppervlakte van alle lagen (al of niet bewoonbaar) bij elkaar opgeteld, met inbegrip van alle binnen- en buitenwanden. Eveneens zijn meegerekend: balkons en overdekte buitenruimtes. Niet meegerekend worden vides en trappen, aangezien het om 'vloeroppervlak' gaat. De SHON staat gelijk aan de SHOB, met aftrek van garages, technische ruimten, niet bewoonbare kelderruimten, balkons en overdekte buitenruimten en alle delen van het huis met een stahoogte van minder dan 1,80 meter. Op het verkregen oppervlak mag nog 5% extra worden afgetrokken als de muren van het woongedeelte dikker zijn geworden als gevolg van het toepassen van isolatiemateriaal.

Print dit artikel

 

Tous travaux Zoekt u een aannemer in de Morvan? Entreprise YSBRAND staat tot uw dienst met zijn zeven jaar ervaring met de Franse bouwstijl. Samen met vakbekwame Franse werknemers werkt YSBRAND van de cave tot het dak: aanbouw, verbouw en onderhoud van badkamer, keuken, zolder, dak, gevel, bepleistering. Voorts: metselwerk (ook en pierres), tegelwerk, timmerwerk, elektriciteit, loodgieterwerk, schilderwerk, stukadoorwerk. De TVA van 5,5% geldt voor huizen ouder dan 2 jaar. Vraag gratis vrijblijvende offerte. Domont 58140 Mhère, tel. 0386227997, Fax 0386227921, E-mail ysbrand@free.fr

Subsidiemogelijkheden, belastingvoordelen

 

Anah (Agence nationale pour l’améloration de l’habitat – nationaal agentschap voor de verbetering van de woonomgeving) kan subsidies toekennen voor het verbeteren van onder meer particulier verhuurde woonhuizen en ook van particuliere woningen. Het gaat om werkzaamheden die de veiligheid of gezondheid (weghalen van asbest bijvoorbeeld, of behandeling van hout tegen termieten) moeten verbeteren, om energiebesparingen en om bouwtechnische veranderingen die de toegankelijkheid bevorderen, bijvoorbeeld voor rolstoelrijders.

Deze Anah kent nogal wat regels alvorens een subsidie wordt toegekend. Het huis moet ten minste 15 jaar oud zijn, de eigenaren mogen niet te veel inkomen hebben. De subsidies gelden niet voor herbouw of renovaties. Het huis moet de hoofdbewoning zijn. De subsidies kunnen gaan tot 20 à 35% van de kosten met een maximum van € 13.000. Normaal gesproken wordt de subsidie betaald na afloop van de werkzaamheden, maar het is ook mogelijk om tijdens de werkzaamheden al gedeelten te ontvangen.
Er zijn ook nog andere instellingen die met subsidies op de proppen kunnen komen: de gezinsbijstand (CAF - Caisse d’allocations familiales), de beheerders van '1% logement', Ademe, GDF en EDF, gemeenten, departementen en regio's. Men moet er wel rekening mee houden dat de ontvangen subsidie als inkomen op het aangifteformulier van de belastingen moet worden gemeld.

 

In september 1999 heeft de Franse overheid het besluit genomen om de btw (TVA) op renovatie enwoningverbetering ‘tijdelijk’ te verlagen van (toen) 20,6 naar 5,5%. De maatregel – de werking ervan is verlengd tot 1 januari 2010 – is bedoeld om zwart werken tegen te gaan, de werkgelegenheid in de bouw en aanverwante beroepen te bevorderen en ook zorg te dragen voor een kwaliteitsverbetering van het woningbestand. Het normale tarief van 19,6% wordt onder meer geheven bij de aankoop van bouwgrond en de verkoop binnen vijf jaar van een nieuw gebouwd of geheel gerenoveerd huis. Om te profiteren van het lage TVA-tarief moeten de huizen

ouder zijn dan twee jaar.
Op vrijwel alle materialen en op het arbeidsloon (main d’œuvre) geldt het lage tarief als wordt gewerkt met erkende bedrijven. De lage btw geldt alleen voor vernieuwing van woonruimten en bouwsels die daar echt bij horen, zoals balkons, kelders, zolders, berghokken, garages. Het moet derhalve gaan om verbetering, verandering (het verbouwen van een zolder tot kinderkamer bijvoorbeeld) of onderhoud (pleisterwerk, schilderwerk, nieuw behangetje of vloerbedekking). De materialen worden met 5,5% belast als de artisan of aannemer deze spullen koopt. Uitbreiding van woonruimte in de vorm van de bouw van een terras, veranda of garage valt niet onder het vriendelijke btw-tarief. Luxe zaken, zoals de bouw van een zwembad, blijven onder het hoge tarief van 19,6% vallen.

De fisc heeft later wat roet in het eten gegooid: niet in alle gevallen kunnen eigenaren van op te knappen huizen profiteren van de lage btw. De regels zijn wat aangescherpt en er zijn nieuwe richtlijnen uitgevaardigd. In de oude situatie behoefden de eigenaren slechts een verklaring te ondertekenen dat de woning ouder is dan twee jaar. Het verhaal gaat niet meer op als de restauratie of renovatie in feite zo uitgebreid is, dat gesproken kan worden van nieuwbouw. Wie een oude schuur verbouwt tot een woning, kan niet in alle gevallen een beroep doen op de lage btw.
De normen zijn nader gepreciseerd: als meer dan de helft van de gevels en de fundering met inbegrip van dragende binnenmuren wordt vernieuwd, is sprake van nieuwbouw en geldt het hoge tarief. Een derde van de volgende voorzieningen moet blijven bestaan voor het toepassen van het lage tarief: (houten)vloeren, deurlijsten buiten, binnenmuren en voorzieningen als loodgieterswerk, elektriciteit en verwarming. Nieuwe formulieren die de klant moet invullen zijn te vinden op internet* (administration fiscale). Er is een eenvoudig formulier als het om kleinere werkzaamheden gaat.
Bouwers waren altijd al wat voorzichtig geworden, want als de fiscus constateerde dat van nieuwbouw sprake was en de artisan het lage btw-tarief had berekend, dan moest de artisan het verschil bijbetalen en kon dat niet verhalen op de eigenaar. Nu is de eigenaar daarvoor zelf aansprakelijk en zal hij het verschil moeten aanvullen als is vastgesteld dat hij een onjuiste opgave heeft gedaan.

De renteloze lening (prêt à taux zéro) voor huizenbezitters die energiebesparende investeringen plegen, is op 1 april 2009 ingegaan. De leningen voor werken tot € 30.000 gelden voor isolatie en de installatie van energiezuinige verwarming. De lening is een uitvloeisel van de grote milieuoperatie van de Grenelle Environnement (overheidsplan om o.a. particuliere woonhuizen energiezuiniger te maken). De lening, al omgedoopt tot éco-prêt, heeft in principe een looptijd van maximaal tien jaar en kan door de bank eventueel worden verlengd tot vijftien jaar. De regeling geldt voor hoofdbewoningen, gebouwd vóór 1 januari 1990, en is bedoeld voor de financiering van de twee belangrijkst geachte vormen van energiebesparing: isolatie (dak, muren, ramen, deuren) en verwarming (vervanging van verwarmingsketels, boilers of toepassing van duurzame energie). Als eenmaal een artisan of onderneming is gekozen die het werk zal uitvoeren, moet men zich wenden tot de banken die deelnemen aan het project:

• BNP Paribas
• Crédit Agricole
• Société Générale
• Caisse d’Epargne
• Banque Populaire
• Crédit Mutuel (via la FBF)
• La Banque Postale
• Crédit Foncier
• Crédit Immobilier de France
• Solféa
• Domofinance

Op de website van het ministerie zijn de technische details te vinden om het devis te kunnen laten opmaken. Bij de aanvraag voor de lening moeten deze offertes worden getoond en bij toekenning van de lening moet het werk binnen twee jaar zijn afgerond. De lening laat zich combineren met andere vorm van financiële hulp zoals die van de Agence nationale de l’habitat (Anah) en lokale overheden. Ook is zij te cumuleren met de belastingteruggaveregeling, de crédit d’impôt développement durable, bedoeld voor personen die over minder dan € 45.000 inkomstenbelasting betalen.

De lening is ten slotte ook nog bedoeld voor de aanleg van een fosse à toutes eaux bij hoofdbewoningen. Het leenbedrag hier is maximaal € 10.000, terug te betalen in tien jaar. Bij nieuwbouw met het label bâtiment basse consommation d'energie kan het leenbedrag nog met € 20.000 worden opgehoogd.
Hieronder een update van de recente regelgeving.

---

 

Financiële hulp bij energiebesparende investeringen Naast de bestaande belastingsteruggaven (crédits d'impôts) voor het plegen van enerigebesparende investeringen in het huis, kunnen ook nog renteloze leningen voor diezelfde investeringen worden afgesloten, de populair geworden éco-prêts à taux zéro, ofwel 'éco-PTZ'. Er gelden daarbij wel enkele voorwaarden. De combinatiemogelijkheid geldt voor woningen (résidences principales) van vóór 1 januari 1990 en bewoond door de eigenaar of een huurder. Als het belastbaar inkomen hoger is dan € 45.000 per jaar is het cumuleren van eco-prêt en crédit d'impôt niet mogelijk. Gerekend wordt met het belastbaar inkomen van twee jaar geleden, dus inkomen van 2008 voor de investeringen in 2010. De éco-PTZ, kent een plafond van € 30.000. Het gaat hierbij niet om één investering, maar er moeten ook andere tegelijkertijd worden uitgevoerd. Voor een lening tot € 20.000 zijn twee typen van werken nodig of drie en meer voor een lening van € 30.000. Op een lijst van www.ademe.fr zijn de verschillende combinatiemogelijkheden genoemd. De werken moeten worden uitgevoerd door een erkende onderneming, die ook de materialen levert. De leningen worden verstrekt door de banken tot aan het einde van 2013 en de rente wordt door de staat betaald. De werken moeten binnen twee jaar na het verstrekken van de lening zijn begonnen. Dan is er nog de Anah, Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat, die een subsidie kan verstrekken aan eigenaren/bewoners die hun wartme-installatie wensen te vernieuwen. Deze aides zijn niet te cumuleren met de crédits d'impôts of de éco-PTZ. Het gaat hierbij om huizen die ouder zijn dan 15 jaar. Deze éco-subvention kan 20 tot 35% vergoeden met een minimum van € 1500 en een maximum van € 13.000. Een premie is er nog van € 1000 bij een vermindering van de energieconsumptie van 30%. Deze 'écoprime' is zelfs € 2000 als de investeringen worden gedaan door verhuurders van particuliere woningen. Voordat de subsidie is verleend, mag niet al met de werkzaamheden, door erkende bedrijven uit te voeren, zijn begonnen. Wel zijn aan deze subsidie, waarvan 70% bij de start van het werk wordt uitgekeerd, inkomensgrenzen  gebonden en moet het huis zes jaar na oplevering van het werk nog door dezelfde eigenaar zijn bewoond. De crédits d'impôts développement durable zijn voor dit jaar: CV condenseerketels * 15% Isolatie glaswanden * 15%  Isolatie muren en daken * 25% Regelapparatuur verwarming * 25% Opvang regenwater 25% Diagnose energiegebruik ** 50% Duurzame energie (zon, wind)  50% Warmtepomp geothermie 40% Andere  warmtepompen 25% Haarden op hout of biomassa 25% * huizen van 2 jaar en ouder   ** niet bij verplicht onderzoek (verkoop huis)   Een volledige lijst van werken die onder de teruggave van développement durable vallen, zijn te vinden op een lijst van Ademe. De grenzen van de teruggave zijn € 8000 voor een alleenwonende en € 16.000 voor een koppel; per inwonend gezinslid komt daar nog € 400 bij.

Ook steun van lokale overheden en banken Naast de landelijke regelingen bestaan er ook nog regelingen die gemeenten, departementen en regio's hanteren op het gebied van subsidies en leningen met lage rente voor investeringen die niet profiteren van de belastingteruggaven. Ook sommige pensioenfondsen en aanbieders van aanvullende verzekeringen (de mutuelles) kennen regelingen voor hun deelnemers en leden. Ten slotte zijn er nog de banken, die ook zelf goedkope leningen aanbieden (rente rond de 2,5%). Ook de gas- en stroomleveranciers kennen kredietfaciliteiten voor het doen van verbeteringswerken of isolatie. De lening GDF Dolce Vita loopt uiteen van € 1500 tot € 21.500 met een rente die varieert van 1,25 à 4,95%, terug te betalen over een tot 12 jaar. De lening EDF-Bleu Ciel (€ 1500 tot € 30.000) met pittige rentes van 3,95 tot 6,95%, ook met looptijden van een tot 12 jaar.

---

 

Minder belastingvoordeeltjes bij huizenkoop


In 2010 zullen enkele bestaande fiscale voordelen zoals rentevrij lenen en belastingteruggave (crédit d'impôt) wat minder aantrekkelijk worden. De overheid zit met torenhoge schulden en tekorten, maar wil niet met verhogingen van belastingen of sociale premies komen. Dus moeten er andere manier worden gevonden om meer geld in de staatskas te houden.

De nog vrij nieuwe, beperkte vorm van hypotheekrente-aftrek wordt soberder volgend jaar. De regeling (40% rente-aftrek en de vier daaropvolgende jaren 20%) geldt voor nieuwbouw en bestaande woningen. Maar de eisen aan nieuwbouw zijn verscherpt:  de rente-aftrek wordt alleen toegestaan als het nieuwe huis is voorzien van het label BBC - bâtiment basse consommation (woning met laag energieverbruik). Is er niet zo'n label, dan is de aftrek 30% in het eerste jaar en de vier jaren daarna 15%.  Deze percentages worden in volgende jaren nog verder verlaagd: tot 25 en 10 in 2011 en 15 en 5 in 2012. In 2013 vervalt de rente-aftrek geheel bij leningen voor niet-energiezuinige nieuwe woningen. Kopers van huizen met de BBC-norm worden bevoordeeld, zij kunnen zeven jaar lang 40% van de rentekosten terugkrijgen van de fisc. De verschillen in belastingteruggave kunnen derhalve fors oplopen. In 2010 zal een huishouden dat een hypotheek afsluit van € 300.000 tegen 5,5% een belastingvoordeel genieten van € 6750 als het nieuwe huis niet volgens de norm van BBC is gebouwd. Is dat wel het geval, dan zal het crédit d'impôt € 21.000 bedragen.

De verdubbeling van de renteloze lening (prêt à taux zéro), bedoeld voor mensen die voor het eerst een nieuw huis kopen, wordt tot 30 juni verlengd. In het tweede halfjaar wordt de verdubbeling van het leenbedrag tot 50% teruggebracht. De bestaande renteloze lening voor kopers van een bestaand huis wordt verlengd tot 31 december 2012. Ook de hogere lening bij de aankoop van een nieuw én energiezuinig huis (label BBC - Bâtiment basse consommation énergétique) geldt nog voor 2010. De belastingteruggave (crédit d'impôt) voor een hypothecaire lening bij de aankoop van een nieuw huis zonder het label BBC zal in de loop van 2010 tot 2012 worden teruggebracht. Dat geldt ook voor de verhuurders van een nieuwe woning: zonder BBC zal de belastingkorting op de investering worden afgebouwd.

---

Combineren goedkoop lenen en belastingteruggave loopt af

Aan het einde van dit jaar loopt de mogelijkheid om een renteloze milieulening te combineren met een belastingteruggave af. De zgn. éco-prêt à taux zéro is een aantrekkelijk middel om een huis aan moderne energievoorzieningen te helpen, die bovendien de energienota doet dalen. Duurzame investeringen in de eigen woning komen ook in aanmerking voor een crédit d'impôt (belastingteruggave). Het combineren van deze twee middelen geldt nog tot 1 januari 2011. De renteloze lening voor milieu-investeringen kunnen tot € 20.000 gaan voor het doen van ten minste twee investeringen en tot € 30.000 bij meer voorzieningen. Van deze investeringen kan een koppel maximaal € 16.000 terugkrijgen van de Franse belastingen. Deze regeling geldt voor eigenaren en huurders van een hoofdbewoning. Het combineren van de twee regelingen is mogelijk bij het uitvoeren van werk in huizen van vóór 1990, maar kan niet meer voor het laten aanleggen van een fosse septique en een fotovoltaïsche installatie. De combinatiemogelijkheid geldt nog wel voor werken aan het verwarmingssysteem, maar niet meer voor warmtepompen en lage-temperatuurketels. Het verwarmen van water via duurzame energie valt weer wel onder de cumuleringsregeling (renteloze lening, belastingteruggave). De 'cumul' is inkomensgebonden. Als het belastbaar inkomen (revenu fiscal de référence) twee jaar eerder de € 45.000 niet te boven ging, is het combineren mogelijk, dus personen die niet als huishouden maar afzonderlijk worden belast, genieten hierbij een voordeel.
(16.07.10)

---

Print dit artikel

 

Lage BTW bij verbouwingen

Sinds september 1999 geldt een BTW (TVA) op renovatie en woningverbetering van 5,5%. De maatregel – de werking ervan is verlengd tot 1 januari 2010 – is bedoeld om zwart werken tegen te gaan, de erkgelegenheid in de bouw en aanverwante beroepen te bevorderen en ook zorg te dragen voor een kwaliteitsverbetering van het woningbestand. '

Het normale tarief van 19,6% wordt onder meer geheven bij de aankoop van bouwgrond en de verkoop binnen 5 jaar van een nieuw gebouwd of geheel gerenoveerd huis. Om te profiteren van het lage TVA-tarief moeten de huizen ouder zijn dan twee jaar. Op vrijwel alle materialen en op het arbeidsloon (main d’œuvre) geldt het lage tarief als wordt gewerkt met erkende bedrijven. De lage BTW geldt alleen voor vernieuwing van woonruimten en bouwsels die daar echt bij horen, zoals balkons, kelders, zolders, berghokken, garages. Het moet derhalve gaan om verbetering, verandering (het verbouwen van een zolder tot kinderkamer bijvoorbeeld) of onderhoud (pleisterwerk, schilderwerk, nieuw behangetje of vloerbedekking). De materialen, zelfs vloerbedekking en behang, worden met 5,5% belast als de artisan of aannemer deze spullen koopt.

Uitbreiding van woonruimte in de vorm van de bouw van een terras, veranda of garage valt niet onder het vriendelijke BTW-tarief. Luxe zaken, zoals de bouw van een zwembad, blijven onder het hoge tarief van 19,6% vallen. De fisc heeft later wat roet in het eten gegooid: niet in alle gevallen kunnen eigenaren van op te knappen huizen profiteren van de lage BTW van 5,5%. De regels zijn wat aangescherpt en er zijn nieuwe richtlijnen uitgevaardigd. In de oude situatie behoefden de eigenaren slechts een verklaring te ondertekenen dat de woning ouder is dan twee jaar. Het verhaal gaat niet meer op als de restauratie of renovatie in feite zo uitgebreid is, dat gesproken kan worden van nieuwbouw. De normen zijn nader gepreciseerd: als meer dan de helft van de gevels en de fundering met inbegrip van dragende binnenmuren wordt vernieuwd, is sprake van nieuwbouw en geldt het hoge tarief. Een derde van de volgende voorzieningen moet blijven bestaan voor het toepassen van het lage tarief: (houten)vloeren, deurlijsten buiten, binnenmuren en voorzieningen als loodgieterswerk, elektriciteit en verwarming. Nieuwe formulieren die de klant moet invullen zijn te vinden op internet (administration fiscale).

 

---

Btw en de nieuwe keuken

 

De regelgeving omtrent het toepassen van het lage btw-tarief van 5,5% voor het plaatsen van een nieuwe keuken in het Franse huis, is enigszins aangescherpt. Het lage tarief geldt niet als een deel van de plaatsing niet wordt uitgevoerd door de erkende keukenleverancier. In het algemeen wordt het verlaagde tarief toegepast voor verbeteringen in woningen van ouder dan twee jaar. Maar bij de plaatsing van keukens moet er wel op worden gelet dat de complete installatie wordt uitgevoerd door professionelen, ook al gaat het om het eenvoudig vastschroeven van enkele keukenkastjes door de eigenaar van het huis. Bij een uitspraak van de belastingdienst van vorige maand is vastgesteld dat in gevallen waarbij de professioneel de plaatsing van keukenelementen overlaat aan de zorg van de klant zelf (elektriciteit, aanrecht, leidingen) niet kan worden gesproken van een volledige installatie en deze wordt beschouwd als een pose partielle d'une cuisine. Derhalve geen laag tarief over het hele werk, maar het normale tarief van 19,6%.

(28.03.10)

---

Print dit artikel

 

Oude huizen en termieten

Bij het opknappen of restaureren van oude Franse huizen moet men bijzonder goed letten op de conditie van de balken van de dakconstructie: zijn er termieten of andere schadelijke beestjes? Het is absoluut noodzakelijk om er bij het kopen van een huis in een besmette zone op toe te zien dat een deskundige is ingeschakeld. 

Als de aanwezigheid van termieten is geconstateerd, ligt het aan de koper hoe hij, eventueel samen met de verkoper, de zaak regelt: samen de termieten laten bestrijden of zakken met de vraagprijs.

Termieten (en andere larven van insecten die verwoestend te werk kunnen gaan) kunnen ook later in het huis opduiken. Dat geldt ookvoor de vraatzuchtige larven van boktorren (capricornes des maisons en vooral de capricorne de chêne, die zich ook tegoed doet aan het harde eikenhout) en boorkevers (vrillettes). De eigenaar is verplicht de aanwezigheid van termieten onverwijld te melden op het gemeentehuis. Er zijn nu ruim 6 miljoen woningen aangetast. Inmiddels zijn rond 60 departementen besmet verklaard, vooral in het zuidwesten op de warme en vochtige plaatsen. De termieten zijn ook bedreigend in de gebieden langs de rivieren de Rhône, Garonne, Loire en rond en in Parijs.

De op mieren lijkende insecten komen binnen via de grond en knagen zich via meterslange gangen door het hout steeds verder naar binnen. Ze vreten alles: dakhout, plinten, isolatiemateriaal, papier, karton. Niets verraadt hun aanwezigheid, want zij knagen in het binnenste van het hout. Signalen zijn er wel bij andere houtvreters, die sporen nalaten in de vorm van hoopjes zaagsel. Als het hout erg hard is, zie je soms zwarte 'stalactieten' en kleine gangetjes (cordonnets). Altijd opletten dus.

Er zijn speciale bedrijven (traitement du bois) om een huis onder handen te nemen en de beestjes te bestrijden. Die bedrijven moeten zijn voorzien van het keurmerk CTBA+ (Centre technique dus bois et de l'ameublement) en moeten een garantie voor vijf jaar afgeven. Ook zijn er middelen in de handel (Xylophène bijvoorbeeld) die goed werken bij de bestrijding. Op internet zijn namen te vinden. De behandeling van een huis van ongeveer 100 m² kan ruim € 5.000 kosten; de kosten van een eventueel herstel van schade of vervanging komen daar nog bij. Men moet wel goed opletten bij de keuze van een deskundige. Er is maar een kleine honderd professionelen met een CTBA-erkenning. De overige 'onderzoekers' schermen met termen als 'ons personeel is opgeleid via de normen van de CTBA.'

In door de overheid aangewezen risicogebieden is een inspectie gratis te laten uitvoeren, maar het is onverstandig om in zee te gaan met lieden die via de telefoon aanbieden een gratis en vrijblijvend onderzoek te laten doen. Fiscaal: bestrijding door een erkende onderneming betekent een laag BTW-tarief en de kosten zijn voor 20% aftrekbaar. En ook bij de Anah (Agence nationale pour l’améloration de l’habitat) is om een subsidie te vragen, die wel geldt voor huizen ouder dan 15 jaar of voor ten minste 10 jaar zijn verhuurd. Bovendien gelden er de al genoemde inkomensgrenzen. Doet men niets aan termieten, dan kunnen problemen rijzen met de verzekering, die de veroorzaakte schade niet zal vergoeden.

Meer over de termieten en de verklaringen rond een te verkopen huis (asbest, loodhoudende verf, energie) is te vinden op de website over de Notaris.

Zo zien die enge houtvreters eruit:

Algemene raadgeving: sla nooit oud of dood hout op tegen de muur van een woonhuis.

Print dit artikel

 

Zwembaden

Er zijn nu ruim 1,1 miljoen particuliere baden en jaarlijks komen er nog ruim 100.000 van deze baden bij. Frankrijk is het Europese land met de meeste zwembaden. Voor het (laten) bouwen van een zwembad (la piscine) – en dan niet een kinderbadje boven de grond (hors-terre of hors-sol) – is een 'kleine' bouwvergunning nodig. Alleen voor overdekte baden van meer dan 100 m² is een permis de construire nodig. Het is verstandig om een aanvraag voor een piscine creusée mee te nemen bij die voor het te bouwen of te verbouwen huis.

Het is zeer aan te raden om verschillende offertes (ten minste vier of vijf) te vragen, want prijzen en kwaliteiten kunnen flink uiteenlopen. Een geprefabriceerd zwembad van niet al te grote afmetingen (4 x 9 meter en een diepte van 1,50 meter) kost rond de € 15.000. Een 'gewoon' zwembad (van beton en gemetselde wanden van 11 x 5 meter, gemiddeld 1,50 meter diep) zal ruim € 30.000 gaan kosten; met een flink terras erbij en vrolijke accessoires moet je toch rekenen op een totaal van € 35.000 à € 45.000.

Een kostenverhogende factor is de wet om het zwembad te voorzien van een beveiliging. De verplichte beveiliging geldt voor echte zwembaden, dus ingegraven, en voor de grotere opbouwbaden die niet zomaar zijn te verplaatsen (enterrées en semi-enterrées). Wie de vereiste voorzieningen niet aanbrengt, riskeert een boete van maximaal € 45.000. De wet laat vier vormen van beveiliging toe:
• een afrastering van 1,10 meter hoog als deze op een muurtje staat of 1,22 meter van de grond, voorzien van een toegangshekje van minstens een meter breed;
• alarmsysteem;
• degelijke afsluiting, afdekking zoals een beloopbaar rolluik (dus geen gewoon zomer- of winterdek);
• gehele afsluiting via een (inschuifbare) overkapping (abri).

De Franse normalisatieorganisatie AFNOR (met het vignet NF) heeft de normen vastgesteld waaraan de verschillende systemen moeten voldoen:
• NF P90-306: aanbevolen wordt de afrastering, het hek (men spreekt van een barrière de protection of clôture) niet te ver te plaatsen vanaf de rand van het bad, de minimumafstand moet 1 meter zijn. De afsluiting moet zo zijn gemaakt dat kinderen jonger dan 5 jaar worden tegengehouden en ook het afsluithek niet kunnen openen. De kosten van een hek kunnen zeer uiteenlopen: een eenvoudig hek van geplastificeerd gaas zou vanaf € 50 per meter (exclusief toegangshekje met slot van € 500) geleverd kunnen worden. De prijzen kunnen, afhankelijk van de kwaliteit en de kosten van arbeidsloon, oplopen tot € 200 per meter of zelfs meer. Gemiddeld komen de kosten vaoor een bad van 4 x 8 meter neer op € 2000 tot € 3000.
• NF P90-307 is de inmiddels niet meer geldige norm bij de aanleg van een alarminstallatie: óf infrarood installatie of ander systeem dat signaleert of iemand de omgeving van het bad betreedt, óf een detectievoorziening die alarmeert in het geval iemand het water in gaat. De installatie moet 24 uur per dag in bedrijf zijn. De fabrikanten van deze spullen wijzen er met enige nadruk op dat deze alarminstallaties in feite als aanvullende middelen moeten worden beschouwd. Zij voorkomen niet dat kinderen in het water terecht kunnen komen. Een beveiliging rondom (alarme périphérique of périmétrique) met bijvoorbeeld infrarood komt voor een gemiddeld zwembad uit op ruim € 4000, maar de prijzen lopen zeer uiteen. De apparaatjes die afgesteld zijn op het signaleren van het te water gaan (alarmes d’immersion), variëren in prijs van € 450 tot soms zelfs € 2500. Vanaf januari 2010 moeten deze apparaten aan nieuwe veiligheidseisen voldoen.
• NF P90-308: via deze norm is vastgesteld aan welke eisen een zwembadafdekking en de verankering ervan moeten voldoen om aangemerkt te kunnen worden als toegelaten beveiligingsmiddel. Het dek moet tot over de randtegels (margelles) reiken en een gewicht van 100 kilo kunnen dragen. Het winterzeil is voor deze vorm van afsluiting vaak ook geschikt. Er zijn verschillende modellen in omloop, zoals afdekking van pvc of van latten en handmatig of automatisch te bedienen. Het bedienen ervan moet zo zijn geregeld dat kleine kinderen niet zelfstandig de afdekking kunnen weghalen. Een eenvoudige vorm van een afsluitbaar dek zou rond de € 12 per vierkante meter moeten kosten. Een rolluik dat zich automatisch inschuift kost € 6000 tot € 10.000, en is bij voorkeur aan te leggen bij een nieuw te bouwen zwembad.
• NF P90-309: deze norm geldt voor al dan niet verrijdbare vormen van abri’s, complete doorzichtige afdekkingen, overkappingen die ook zijn te gebruiken als het bad in gebruik is. Ook hier geldt dat de bediening van de toegang en de afsluiting niet door kleine kinderen mogelijk zijn. Deze vorm van beveiliging is het kostbaarst. Reken voor een handmatige schuifbare abri voor een 'gewoon' zwembad (10 x 5 meter) op een investering van globaal € 12.500. Erg luxe voorzieningen kunnen tot € 30.000 oplopen. Zwembaden met abri ontmoeten vaak veel problemen door de te hoge temperaturen, waardoor het water in groene soep verandert door de algengroei. Dit verschijnsel komt vooral voor bij vakantiehuizen die langere tijd niet zijn bewoond.

---

Strengere eisen aan zwembadalarms

 

Vanaf 19 januari 2010 moeten zwembadalarms aan nieuwe veiligheidseisen voldoen. Zij zullen in werking moeten treden bij de val van een kind van minder dan 6 kilo en moeten beschikken over een sirene die voldoende geluid produceert: 100 decibel op één meter afstand in plaats van de 85 decibel eerder. Bovendien moet het alarm 24 uur per etmaal in bedrijf zijn en niet ontijdig afgaan, zoals bij windstoten. De fabrikanten moeten de alarmapparaten voorzien van een certificaat en de garante geven dat hun producten aan de kwaliteitseisen voldoen. Bestaande apparaten met de normen NF P 90-307-1 of NF P90-307 en zijn latere aanvulling met A1 mogen nog een halfjaar na het desbetreffende decreet van 16 juni 2009 worden verkocht. Dus inderdaad is het 19 januari afgelopen met deze verkoop die bovendien nog moet zijn goedgekeurd door een onafhankelijke organisatie. Wie het allemaal nog eens wil nalezen kan op deze site van de Franse overheid terecht. De Commission de sécurité des consommateurs (CSC) constateerde medio augustus 2008 dat nog 40% van de privé baden nog niet was voorzien van de wettelijk voorgeschreven beveiligingsmaatregelen. En het Institut national de veille sanitaire (InVS) constateert uit de cijfers over 2009 dat, ondanks de maatregelen, toch nog veel verdrinkingsgevallen voorkomen in particuliere zwembaden. Het aantal onder kinderen jonger dan 6 jaar neemt niet af. In 2004, toen de maatregelen (alarm, hek, dek, abri) nog niet van kracht waren, verdronken er in

het zomerseizoen 12 kinderen van die leeftijd, 43 konden in het ziekenhuis nog worden gered. In 2009 waren deze cijfers 13 en 47. Hierbij dient te worden aangetekend, dat het aantal zwembaden in de tussenliggende periode met een kleine 30% is gestegen. Anderzijds loopt de gemeten periode in 2009 van juni tot september tegen een viermaandsperiode in 2004. De vraag blijft of strengere voorschriften het aantal verdrinksgevallen zal terugdringen, wetende dat een ongeluk altijd kan gebeuren en dat een deel van het leed voorkomen kan worden door een grotere oplettendheid van ouders en gezinsleden. Studies hierover hebben uitgewezen dat hekken om het zwembad de waakzaamheid bij ouders heeft doen afnemen.
(17.12.09)

---

Zwembadalarms moeten beter De regering heeft een decreet uitgevaardigd waarbij fabrikanten van zwembadalarms tot half januari 2010 de tijd krijgen om hun spullen aan te passen aan de strenge veiligheidseisen, zoals het in werking treden van het alarm bij de val van een kind van ten minste 6 kilo in het water. Vorig jaar zomer bleek bij tests dat sommige apparaten geen alarmsignaal afgaven bij de val van een pop van 8 kilo, waarop de overheid besloot een merk (Alpool JB 2005) uit de handel te nemen. De consumentenorganisatie 60 millions keurde daarnaast ook nog vier andere modellen af. Al verkochte en geïnstalleerde apparaten mochten wel in gebruik blijven. Eén merk kon de toets van de kritiek doorstaan, de Sensor Espio. De nieuwe eisen die in het decreet zijn vermeld: het alarm moet 24 uur per dag functioneren, moet de val van een kind van 6 kilo signaleren en de batterij moet altijd voldoende energie leveren. De fabrikanten kunnen niet zelf meer een verklaring bij het product leveren dat het aan de veiligheidseisen en -normen voldoet. Erkende controle-instituten zullen dat voortaan moeten doen. (02.08.09)

Bij de oplevering van het bad zal de bouwer een verzekeringsbewijs moeten overleggen. Bij zwembaden gaat het dan om een garantie van 10 jaar, de décennale genie civil. Maar andere zaken zoals de liner en de machinerie moeten weer afzonderlijk worden verzekerd. Enige zekerheid over de kwaliteit van de zwembadbouwer is te verkrijgen door te informeren bij de Fédération des professionnels de la piscine. Bij deze FPP zijn ongeveer 600 bouwers aangesloten, te vinden op internet, die zich hebben verbonden aan een kwaliteitskeurmerk. Bij deze bouwers en de overigen moet ook worden gelet op de drie vormen van garantie: la garantie de parfait achèvement (kleine fouten regelen bij de oplevering), la garantie de bon fonctionnement (verhelpen van grotere storingen en gebreken binnen twee jaar) en de genoemde garantie décennale (de tienjarige garantie op de constructie).

Print dit artikel

 

Septic tank, de fosse

De meeste Nederlanders met een (tweede) huis in Frankrijk wonen op het platteland of in een klein dorp en zijn dus meestal aangewezen op een septic tank (fosse septique, of deftiger: assainissement individuel of assainissement autonome en officieel zelfs assainissement non collectif). Ook wordt op het platteland nog wel op openbaar water geloosd. Ongeveer 13 miljoen Fransen, ofwel 30% van de plattelandsbevolking, zijn niet op het openbare riool aangesloten en beschikken dus over een système d'assainissement autonome.

Enkele voorwaarden: de fosse moet zijn geplaatst door een erkend bedrijf en moet meer dan 35 meter afstand hebben van een bron waaruit drinkwater komt. Het behandelde afvalwater mag niet in een put worden geloosd of in een andere holle ruimte in de natuur. Een fosse moet ten minste één keer in de vier jaar worden geleegd. Bedrijven die deze werkjes uitvoeren zijn te vinden onder Assainissement, vidange, curage in de pages jaunes. Bij een dagelijkse 'productie' van huishoudelijk afvalwater door 4 personen is een tank van 3000 liter nodig.

De oude fosses zijn de welbekende fosse septiques, maar nieuwe installaties worden als fosse toutes eaux omschreven, derhalve al het water van het huis komt in die fosse terecht, regenwater nadrukkelijk uitgezonderd. Het water dat uit de wc's komt, de eaux vannes, krijgt een eigen afvoer. De rest van het huishoudelijke afvalwater, eaux ménagères, gaat via een eigen leidingsysteem en een vetput (bac à graisse, bac dégraisseur) ook naar de fosse. De laatste jaren zijn de gemeenten bezig met onderzoek om zo veel mogelijk gemeentelijke riolering (tout-à-l'égout) aan te leggen. De kosten daarvan komen vooral voor rekening van de huiseigenaren. In 2005 moest er in gemeenten met meer dan 2000 inwoners zo'n openbare riolering zijn, maar daar is nog niet veel van terechtgekomen.

Bij nieuwbouw of grote verbouwingen, waarvoor een bouwvergunning is vereist, moet de aanleg van een fosse toutes eaux worden meegenomen. Een dergelijke verzamelbak van al het huishoudelijke afvalwater (nogmaals, geen regenwater) moet ten minste 3000 liter kunnen bevatten en ligt op meer dan 10 meter afstand van het huis. In de aanvraag moet duidelijk zijn hoe de leidingen van het huis naar de fosse worden gelegd, hoe een eventuele voorbehandeling van het huishoudelijk afvalwater geschiedt en op welke wijze de vaste stoffen worden behandeld. Ten slotte moet duidelijk zijn aangegeven waar het behandelde afvalwater uiteindelijk terechtkomt (de ¨¦pandage): infiltratie in de grond of, bij hoge uitzondering, lozend op (openbaar) oppervlaktewater. Toestemming is verder nog nodig van de DDASS (Direction d¨¦partementale des affaires sanitaires et sociales). Die verleent een accord de principe en laat weten welk type is geoorloofd.

Erg veel detailinformatie over het aanleggen is te vinden op de pagina Fosse septique van deze website.

Uitvoerige informatie over deze onderwerpen is te vinden in La Maison, uitg. Het Spectrum.

 

Print dit artikel

Deze pagina is laatst gewijzigd op 05-08-2010 om 12:55.