|
|
Verborgen gebreken, asbest, lood en termieten
Wie in Frankrijk een huis koopt, treft bij de voorlopige koopakte enkele verplichte technische artikelen aan over het al dan niet aanwezig zijn van loodhoudende verf, asbest en termieten. Dergelijke verklaringen moeten in één dossier komen, waarbij ook over de energievoorziening moet worden gerapporteerd, de conditie van de aardgasinstallatie en de kans op natuurlijke en technologische risico’s, in totaal zeven rapportages. Per 1 mei 2009 komt er een verplichte diagnose van de veiligheid van de elektrische installatie in huizen van 15 jaar en ouder en vanaf 2013 komt daar nog een rapport bij over de staat van de fosse septique. Het nieuwe dossier dat in de plaats komt van de constat parasitaire en état sanitaire heet Diagnostic technique. Verkopers van huizen zijn verplicht om erkende bedrijven in te schakelen die het huis onderzoeken op de aanwezigheid van termieten, asbest, loodhoudende verf enz., of het in een gebied staat waar natuurlijke risico's aanwezig zijn (overstromingen bijvoorbeeld) en hoe de gas- en verwarmingsinstallatie eruit ziet. De rapportages van de technische onderzoeken moeten sinds 2007 wat recenter zijn. De termietenverklaring bijvoorbeeld mag niet ouder zijn dan een half jaar. De diagnoses over het energieverbruik zijn 10 jaar geldig, maar die van de afzonderlijke installaties van gas en elektriciteit van 15 jaar mogen niet langer dan drie jaar geleden zijn uitgevoerd.
Het is noodzakelijk om bij de verkoop van huizen die jonger zijn dan 10 jaar of bij grote verbouwingen die vrij recent zijn gedaan, een DO over te leggen, een verzekering tegen bouwschade, de dommage ouvrage. Dat lukt niet altijd omdat sommige grote verbouwingen door de eigenaar zelf zijn uitgevoerd. Mochten na de koop gebreken zichtbaar worden, dan kan de nieuwe eigenaar de verantwoordelijke aannemer of de oude eigenaar nog aanspreken binnen een termijn van vijf jaar. Verzekering DO is verplicht, maar als je het niet hebt, zijn er geen sancties. Als het huis binnen tien jaar wordt verkocht, blijft de verkoper aanspreekbaar voor de garantie décennale. Heb je geen DO, dan kan de koper moeilijk doen en aan de prijs gaan zitten sjorren. Sommigen vinden dat vreemd, want er bestaat al een ook verplichte tienjaarsverzekering van de aannemer zelf. Maar het is de vraag of hij dat wel heeft gedaan. Dus is het zaak om er nadrukkelijk om te vragen. In een nieuwe arrest is in cassatie uitgesproken dat doe-het-zelvers die feitelijk de gehele bouw met eigen handen hebben uitgevoerd, op dat punt gelijk worden gesteld met bouwers, dus hebben zij de verplichting een DO af te sluiten. De tienjarentermijn geldt daarbij ook voor de erven als de bricoleur binnen de periode is overleden. Ook in Frankrijk is de verkoper in de koopovereenkomst bijna altijd gevrijwaard van de zogenaamde verborgen gebreken (vices cachés). De frase van 'verborgen gebrek' staat ook standaard vermeld in de Franse akten, maar de aanduiding vice caché geldt niet meer bij constatering van asbest, loodhoudende verf in het huis of termieten of andere houtknagers (xylophages), want de aan- of afwezigheid van deze gebreken moet voor de koop door de verkoper worden onderzocht en bekendgemaakt. De verplichte technische onderzoeken bij de verkoop van een huis
Technische onderzoeken nog een rommeltje
Bij het verplichte technisch onderzoek van huizen die van eigenaar verwisselen - de bekende diagnoses naar asbest, termieten, loodhoudende verf, energie - gaat nog veel mis. De consumentenorganisatie Que Choisir stelt dit vast na een enquête die in drie plaatsen is gehouden. Men heeft o.a. 21 onderzoeken van Afnor Certification onderzocht met als resultaat dat er tal van lacunes in de rapportages voorkomen en dat er onduidelijke prijsverschillen voorkomen. De kosten in Besançon bijvoorbeeld voor een huis van 130 m² blijken uiteen te lopen van € 271 tot € 410. In Clermont-Ferrand werd tussen de € 220 en € 254 gerekend voor diagnoses van een huis van 80 m² en in La Rochelle moest zelfs tussen de € 395 en € 560 worden betaald voor onderzoek van huizen van 75 m². Verder is bij contra-expertises vastgesteld dat er relatief veel fouten zijn gemaakt. Zo is soms geen onderzoek naar de aanwezigheid van asbest gedaan en zijn termieten geconstateerd zonder dat echt onderzoek is gepleegd. Bovendien is wederom geconstateerd dat er financiële banden bestaan tussen makelaars en zelfs notarissen. Deze beroepsgroep ontvangt commissies bij het aanbrengen van klanten, de verkopers van huizen. Deze douceurtjes kunnen tot 30% van de rekening oplopen. Experts naar huizenonderzoek niet altijd professioneel  Wie een huis wil verkopen of verhuren moet verschillende technische onderzoeken laten uitvoeren door speciale, erkende experts, de diagnostiqueurs immobiliers. Het INC (Institut National de la Consommation) heeft zestien van dergelijke bureaus onderzocht en kwam tot teleurstellende resultaten. Bij elke verkoopakte of huurcontract moet een dossier de dagnostic (DDT) zijn gevoegd, maar de kwaliteit ervan blijkt veel te wensen over te laten. Hoewel de regels helder zijn, opereren nog enkele honderden niet erkende personen of bedrijven in dit métier van onderzoek naar o.a. termieten, lood, asbest en de energiehuishouding. En de 7000 onderzoekers die wel gecertificeerd zijn, blijken lang niet in alle gevallen competent. Althans in en rond Parijs. INC heeft zestien van dergelijke bureaus laten testen door twee onafhankelijke, anoniem gehouden, onroerendgoedexperts die zich uitgaven als verkopers van hun huis. Van de 80 verrichte onderzoeken in een Parijse flat en in een klein vrijstaand huis in de buitenwijk, blijken er 15 acceptabel te zijn; op 41 valt het een en ander aan te merken, terwijl 24 diagnoses niet deugen. De in rekening gebrachte kosten bij het huis lopen uiteen van € 220 tot € 635 en die bij de flat, gelegen in een door termieten besmet verklaarde zone, van € 284 tot € 580. Volgens INC bieden de certificeringen geen garantie voor de kwaliteit van de bureaus, maar geven zij een minimum indicatie van de kundigheid. Aangeraden wordt om niet in zee te gaan met figuren die via de telefoon hun diensten aanbieden of die gaan stunten met de prijs, naar boven of naar beneden. Evenzeer wordt afgeraden te werken met een bureau dat door de makelaar is voorgedragen. Vaak blijkt deze agent provisie te ontvangen van het diagnose-bureau. Het valt aan te raden om altijd aanwezig te zijn tijdens het onderzoek en ook de mogelijke koper uit te nodigen de verrichtingen van de onderzoeker bij te wonen.Eind september is in cassatie is uitgesproken dat bij een verkeerde diagnose niet de verkoper maar de onderzoeker aansprakelijk is. In een kwestie waarbij in het diagnoserapport werd gemeld dat geen asbest in het huis was aangetroffen, kwam de koper er achter dat het gekochte huis toch een grote hoeveelheid asbest bevatte. Het opruimen daarvan zou veel geld kosten. Het Hof van Cassatie oordeelde dat deze koper ten onrechte om verhaal aanklopte bij de verkoper. De verkoper is alleen verplicht om een diagnose te laten uitvoeren door een professioneel bedrijf en niet om een huis vrij van asbest te leveren.
Deze pagina is laatst gewijzigd op 05-08-2010 om 13:09.
|
 het weer in Frankrijk 08 sep 2010 |
