De Franse notaris ook makelaar

De Franse notaris - altijd een jurist - ziet, net als zijn Nederlandse collega, namens de staat toe op het ordelijk verloop van de rechtsgang tussen burgers onderling en tussen burgers en overheidsinstellingen. De notaris speelt een noodzakelijke rol bij het passeren van koopakten, omdat hij erop moet toezien dat alles rond de onroerende zaak correct in de openbare registers staat, zodat er geen twijfels bij derden bestaan over eigendom en eventuele rechten. Hij is zelfstandig ondernemer en verdient zijn inkomen met adviseren en het opmaken van akten. Hij is ook een belangrijke adviseur bij erfrechtzaken.

Daarnaast biedt de Franse notaris ook woningen te koop aan (de négociation), althans hij houdt een portefeuille bij van woningen en andere objecten die via zijn praktijk (bijvoorbeeld bij het regelen van nalatenschappen of echtscheidingen) in de verkoop komen. Overigens mag iedereen die zijn huis wil verkopen dit aanmelden bij de notaris.
De prijzen van huizen die een notaire négociateur aanbiedt heten iets lager te zijn; hij berekent nog een eigen vergoeding als de koop van het huis via zijn bemiddeling tot stand is gekomen: 5% bij transacties tot ruim € 45.000 en 2,5% van het meerdere boven dat bedrag.

Er zijn notarissen die, met name bij transacties met buitenlanders, voorschotten vragen voor de juridische uitvoering van de transactie alvorens hij en zijn personeel kosten gaan maken. Als het om bescheiden en redelijke voorschotten gaat, valt een (vooruit)betaling te overwegen. Bij grotere en wat kapitaalkrachtiger kantoren (études, heten de notariskantoren) kan men beter geen voorschotten betalen als niet aannemelijk kan worden gemaakt waarom dat nodig is; dan gewoon naar een andere notaris gaan.

Notarissen nogal slordig Onderzoek van de consumentenorganisatie Que Chosir heeft uitgewezen dat in twee van de drie door de Franse notarissen behandelde dossiers wel een foutje, oplopend tot een grove nalatigheid zit. De berekening van de tarieven van de 8000 notarissen is zeer onduidelijk. Que Choisir heeft bij 20 études (notariskantoren) een huwelijkscontract laten maken: er rolden 17 verschillende prijzen uit de bus, variërend van € 210 tot € 450, terwijl de notarissen in foldertjes melden dat deze tarieven uniform zijn. Het contract mag eigenlijk maar € 91,84 kosten. Met wat extra kosten zoals opvragen aktes en fotokopieën, mag het nooit meer dan € 200 zijn. Een tweede steekproef wees uit dat bij inlichtingen over een investering in een driekamerflat voor de verhuur vrijwel alle antwoorden van slecht tot middelmatig scoorden. Hoe het fiscaal moet (micro-entreprise of BIC-belasting), slechts 7 van de 20 notarissen gaven het goede antwoord.

Print dit artikel

Voorkeursrecht voor gemeente en boeren

In Frankrijk bestaat nog de mogelijkheid dat na het ondertekenen van de voorovereenkomst het gemeentebestuur op de proppen komt met een besluit tot aankoop van het pand, de nogal gevreesde droit (of décision) de préemption (vrij vertaald: recht van voorkoop, voorkeursrecht). Als de gemeente 'in het algemeen belang' wil kopen en dezelfde prijs wil betalen als de vraagprijs of de overengekomen prijs zoals die is opgenomen in het compromis de vente, is er niets tegen te doen. Theoretisch is het mogelijk een procedure te voeren als de motieven niet overtuigend zijn.

Dat geldt ook voor het recht van de SAFER. Bij het aankopen van grond in Frankrijk van meer dan een hectare (soms al meer dan 2500 m²) kan een landbouwer uit de buurt via de grondbank SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) een voorkeursrecht, het recht van eerste koop, uitoefenen. De SAFER heeft twee, soms drie maanden de tijd om te beslissen of zij van dit recht gebruik wil maken en meestal is de notaris daarvan wel op de hoogte. Laat de SAFER binnen de termijn niets van zich horen, dan is het gevaar geweken. Dit recht wordt dus zelden uitgeoefend, maar toch is de notaris verplicht de SAFER steeds in te lichten. Als hij dat vergeet, kan de SAFER binnen zes maanden de koop ongedaan laten maken. Als het recht werkelijk wordt uitgeoefend, is elke voorlopige overeenkomst tussen koper en verkoper automatisch geannuleerd en krijgt de koper de waarborgsom terug. Ook is dan geen makelaarsprovisie verschuldigd, maar meestal staat in een compromis de vente dat de makelaar ook betaald krijgt als een droit de préemption wordt uitgeoefend.

Als de boer niet wil kopen, kan hij eventueel ook pachten. Let op: indien men landbouwgrond tijdelijk – tegen betaling – in handen geeft van de plaatselijke agriculteur die af en toe het gras komt maaien, kan min of meer uit gewoonterecht een vorm van pachtrecht ontstaan. Er zijn door onwetendheid over deze gebruiksregels al veel ongelukken gebeurd. Laat die vriendelijke boer uit het dorp niet zonder een schriftelijk, jaarlijks te vernieuwen bruikleenovereenkomst je graslandje hooien. Ten slotte nog enige algemene informatie over pachten, door boeren meestal. De gewone pacht (bail) kent een duur van 9 jaar en wordt normaal gesproken steeds met nieuwe perioden van 9 jaar verlengd. De pachter is verzekerd van wettelijke prijzen en geniet verder veel bescherming: zo kan hij de pacht aan zijn kinderen overdragen en geniet hij een voorkeursrecht als de grond in de verkoop komt. Er zijn ook loopbaanpachten waarbij de pacht eindigt als de boer met pensioen gaat en sinds 2006 bestaan er de overdraagbare pachten. Deze overeenkomsten kunnen worden verkocht aan niet-familieleden. Bij deze constructie mag de eigenaar de pacht verhogen.

Print dit artikel

Definitieve koopakte

Wanneer alles is geregeld en de notaris zijn onderzoek heeft gedaan, komt de definitieve afwikkeling van de koopovereenkomst, de acte authentique de vente. Meestal duurt die notariële afronding een maand of twee, maar het kan ook twee jaar duren. Dat papier, de minute, blijft in het bezit van de notaris; de eigenaar ontvangt een copie authentique. De akte wordt bovendien ingeschreven in het hypotheekregister (fichier immobilier) dat berust bij het bureau des hypothèques.

Iedereen heeft inzage in het bestand, waar men te weten kan komen wie de eigenaar is van een bepaald huis of terrein, welke rechten erop gevestigd zijn en of er een hypotheek op rust.
De administratieve afwikkeling van de transactie bij de notaris is vergelijkbaar met die in Nederland; men zal persoonlijke gegevens moeten opgeven.

Als men in Nederland woont, is het ook bij het passeren van de koopakte niet altijd nodig om speciaal naar Frankrijk te reizen om persoonlijk aanwezig te zijn. Iemand van het notariskantoor kan een volmacht (procuration) krijgen om te ondertekenen. Maar er zijn ook erg strikte notarissen die wel de persoonlijke aanwezigheid eisen, bij gehuwde personen zelfs beide partners.
Het is niet altijd verstandig om op afstand te tekenen, want het begrip 'leeg opleveren' wordt soms ruim geïnterpreteerd. Het is daarom aan te bevelen om voorafgaande aan de ondertekening van de acte authentique het huis nog eens na te lopen. En verder is het verplicht om bij het ondertekenen van aktes rond onroerende zaken een beëdigde tolk te hebben, zodat de taal geen probleem is. In de praktijk blijkt hiervan in Frankrijk niet veel terecht te komen, hoewel sommige notarissen in deze zaak weer erg strikt zijn.

Voor de groep Nederlanders die van plan zijn hun Franse huis te verkopen: als de akte is gepasseerd, staat niet direct de volgende dag de koopsom op de bankrekening. Het kan soms weken duren; opbellen of faxen of boos worden sorteert weinig effect. Officieel mag de notaris het geld pas overmaken als een eventuele lening is doorgehaald, de akte in het hypotheekregister is ingeschreven (meestal binnen 21 dagen) en de notaris van dat bureau de melding heeft ontvangen dat alles in orde is. 

Print dit artikel

De SCI

Er bestaat in Frankrijk een vrij veel toegepaste manier om gezamenlijk, met twee of meer personen, een huis te kopen. Dat is vooral handig als men niet gehuwd of 'gepacseerd' is en een alternatief zoekt voor het onverdeelde bezit, dat later voor problemen kan zorgen bij bijvoorbeeld (echt)scheiding en overlijden. Naar verwachting zal de oprichting van SCI’s minder gebruikt worden als gevolg van de wijzigingen van het Franse erf- en successierecht.

De kopers kunnen vóór de aankoop van een huis een société, een soort – niet-commerciële – maatschap oprichten waarin zij – en eventueel ook andere personen – vennoot, aandeelhouder (associé) worden. Een meestal ingewikkelde zaak als je het op eigen houtje doet, zo’n oprichting van een SCI (société civile immobilière) met een maximale levensduur van 99 jaar. De Franse notaris heeft standaard statuten liggen en regelt alles voor een honorarium van € 700 tot € 900. Er zijn ook Nederlandse advocaten die precies dezelfde dienst aanbieden, maar dan tegen het dubbele tarief.

Wordt de SCI opgericht vóór de aankoop, dan is het nadenken over het nut daarvan afhankelijk van tal van zaken die zeer kunnen uiteenlopen: waarde van het onroerend goed, vermogenssituatie van partners, relatie partners, kinderen, fiscale woonplaats enz. Je kunt daarom niet in algemeenheden spreken van 'zo zit het'. Het hangt van de persoonlijke, specifieke situatie af hoe een constructie moet worden opgezet. Enkele Nederlandse adviseurs waren enkele jaren geleden erg actief bij het opzetten van SCI ’s die in Frankrijk een huis kochten. Achteraf bleek nogal eens dat deze activiteit vooral viel te verklaren uit de vergrote honorariumomzetten van deze adviseurs. Het belang van een SCI voor buitenlanders is vaak overschat. Nu de Franse successiebelasting voor overblijvende partners is afgeschaft, blijkt de noodzaak tot oprichting van een SCI steeds kleiner.

Voor de oprichting van de société is geen minimumkapitaal vereist. Bij de maatschap zijn de vennoten zelf geen eigenaar meer van de onroerende zaak, maar bezitten zij de aandelen (de parts sociales). De SCI is de eigenaar van de onroerende zaak. De aandelen zijn overigens wel overdraagbaar, waarbij de 5,09% overdrachtsbelasting alleen hoeft te worden betaald over de netto waarde, dus verminderd met de schulden. Ook na de aankoop van een huis kan nog een SCI  worden opgericht, maar dan zijn de kosten aanzienlijk hoger. Bij de inbreng van een huis in een SCI behoeft dan geen overdrachtsbelasting te worden betaald (apport pur et simple). De inbrenger ontvangt dan de aandelen. Koopt de SCI  een huis, dan zijn wel registratierechten verschuldigd (apport à titre onéreux).

Ook in Nederland wonende ongetrouwde stellen en homoparen blijken veel van de constructie gebruik te maken en kunnen deze gebruiken om via een testament de partner te laten erven. Stellen die leven onder het Franse huwelijksregime van de communauté universelle, vergelijkbaar met de Nederlandse 'gemeenschap van goederen', hoeven niet te denken over een SCI, immers, de gehele boedel gaat via de donation entre époux naar de overblijvende partner. Er vindt dus bij het overlijden van een van de partners geen verdeling plaats en kinderen kunnen het opeisen van hun wettelijk erfdeel uitstellen tot het overlijden van de langstlevende. Dat moet dan wel vastgelegd worden in een testament. Erfgenamen kunnen in een SCI toetreden – als de statuten dit toelaten – en de partner die vertrekt, kan zijn of haar aandelen verkopen. Bij de verkoop van de aandelen moet dan wel belasting op de plus-value worden betaald. De nieuwe toetreder hoeft alleen registratiebelasting (overdrachtskosten) van 5,09% te betalen over de waarde van zijn aandeel in de SCI. Bij overdracht van de aandelen bepaalt het vermogen van de SCI – vaak de handelswaarde van de onroerende zaak – de prijs van de aandelen. 

De taxateur, de expert immobilier Er komen situaties voor dat bij schenkingen, erfenissen, echtscheidingen de waarde van de Franse woning moet worden bepaald. De Franse wet spreekt hierbij van de verkoopwaarde in het vrije economische verkeer, de valeur vénale. Men kan aan de hand van een flink aantal criteria zelf een schatting maken: vergelijkbare woningen in dezelfde regio is één van de meest toegepaste. Maar er gelden ook persoonlijke, subjectieve beoordelingsargumenten, die reden tot conflicten kunnen geven. Een beroep op een professionele taxateur zal dan uitkomst moeten bieden. In Frankrijk mogen makelaars (agents immobilier), een taxateur (expert) of een notaris een waarde bepalen van een huis. Na een bezoek aan het pand geeft de deskundige een schatting, waarbij rekening is gehouden met de oppervlakte, de vierkantemeterprijs in de directie omgeving en een aantal waarderingscriteria zoals uiterlijk en standing. Bij conflicten laat een rechter de taxatie verrichten door een erkende taxateur (expert immobilier agréé) die grondiger te werk gaat.

De aanwijzing van een beheerder/directeur (gérant) is noodzakelijk. Hij of zij moet de boeken (laten) bijhouden, en er moet een bankrekening worden geopend op naam van de SCI. Zo’n beheerder zal meestal een aandeelhouder van de SCI zijn, die overigens in Nederland kan blijven wonen of daar een postadres kan aanhouden voor de rekeningen van de EDF en andere nutsbedrijven. De gérant kan volstaan met het voeren van een eenvoudige boekhouding vooral voor eigen gebruik. Nog eenvoudiger is het om de bankafschriften te bewaren, waarop de inkomsten en uitgaven van de SCI staan vermeld. Wel moet ook nog een balans worden opgemaakt, waarop simpel kan worden vermeld hoe de activa en passiva er op 31 december uitzien. Jaarlijks moet voor 1 maart in tweevoud een verklaring van de resultaten worden ingediend bij de belastingdienst, het Centre d’Impôts, in de plaats waar de SCI is ingeschreven.

Bij (huur)inkomsten van niet-gemeubileerd onroerend goed moet worden aangegeven welk deel aan elk van de associés is toegekend minus de evenredig verdeelde gemaakte kosten in het boekjaar, zoals onderhoud en reparatie, rente van schulden, makelaarskosten om een huurder te vinden en 8% voor het totaal van beheerskosten en verzekeringspremie(s). Een SCI dient belastingtechnisch transparant te zijn. Dit is onder de voorwaarde dat de SCI het pand ter beschikking stelt aan zijn aandeelhouders, zonder daarvoor huur te rekenen. Anders moet de SCI in Frankrijk zelfstandig aangifte doen. Huurinkomsten minus de kosten worden evenredig verdeeld over de participanten. Zij zullen dus belasting moeten betalen over die bij hun overige inkomen opgetelde huuropbrengsten (te melden op hun aangifteformulier voor de inkomstenbelasting (Impôt sur le Revenu). Bij de aankoop door een SCI van bouwgrond (terrain à bâtir) is de situatie weer iets anders, dan zal naast de overdrachtsbelasting ook nog 19,6% BTW moeten worden betaald, plus uiteraard het honorarium van de notaris.

De Franse belasting heeft ook nog wel iets aardigs in petto voor de aandeelhouders van een SCI die in Frankrijk wonen en daar belastingplichtig zijn. Het gaat dan om het verminderen van de successiebelasting door bijvoorbeeld aandelen van de maatschap tegen een fiscaal mild tarief te schenken aan de kinderen. Elke ouder mag elke zes jaar ruim € 151.950 belastingvrij schenken. De overdrachtsbelasting bedraagt 5,09% (0% als de overdracht plaatsvindt binnen drie jaar na de oprichting van de SCI). In de loop van de tijd kan op deze manier vrijwel het gehele bezit in de SCI  belastingvrij aan de kinderen worden geschonken. Wie onroerend goed wil schenken, hoeft niet het volledig eigendom van de hand te doen, maar kan ook alleen het bloot eigendom of alleen het vruchtgebruik weggeven. Dat kan ook via een SCI die met het geld dat de kinderen/aandeelhouders via een schenking hebben gekregen en vervolgens aan de SCI hebben uitgeleend, het blote eigendom koopt. Bij schenking van parts in bloot eigendom worden de schenkingsrechten berekend over de waarde van dat bloot eigendom (lager uiteraard dan het volle bezit).

Normaal gesproken wordt het tweede huis in het buitenland voor de Nederlandse belastingdienst ingebracht in box 3 (fictieve rendementsheffing). Ervaringen leren dat de Nederlandse Belastingdienst de SCI echter vaak in box 2 (aanmerkelijk belang) onderbrengt. Als men de Franse statuten wat anders redigeert, zal de Nederlandse fiscus bereid zijn de waarde van het huis in box 3 te accepteren als duidelijk blijkt dat de SCI naar Nederlands recht 'transparant' is, dat de aandeelhouders direct in de maatschap participeren of direct ook eventueel gemaakte winsten uitgekeerd krijgen. Inmiddels lijkt het erop dat de Nederlandse belastingdienst de SCI met standaardstatuten niet meer in box 2 onderbrengt. Maar als iemand gaat rommelen met statuten weet je natuurlijk nooit wat er gebeurt. De Nederlandse belastingdienst heeft nu wel begrepen dat de Franse SCI aan de eisen van transparantie voldoet en dus het bezit in box 3 zal onderbrengen voor wie Nederland als fiscale woonplaats heeft.

De algemene stelling dat ongetrouwde stellen het fiscaal niet vriendelijk kunnen regelen is in het algemeen niet waar, het hangt van de situatie af. Als het gaat om de regeltjes van in- en uittreden en om de verkoop tussen twee eigenaren te regelen, is het afhankelijk van de persoonlijke situatie van de eigenaaren/kopers of er en indivision wordt gekocht, een contrat d’indivision wordt opgesteld, of dat een SCI  wordt opgericht. Als je als niet gehuwd stel een huis in Frankrijk koopt, zijn er vaak betere oplossingen te verzinnen dan het oprichten van een SCI. Denk bij voorbeeld aan de Pacs  (samenlevingscontract) wellicht toch trouwen. Ten slotte: Een SCI  is principe niet geschikt om er zaken mee te doen. Dan kan men beter denken aan de oprichting van een SARL of entreprise individuelle.

Print dit artikel

Acompte: aanbetaling, een bedrag dat de koper stort bij de ondertekeningen van het voorlopig koopcontract (promesse of compromis de vente). De betaling bindt de koper en bedraagt over het algemeen 10% van de koopprijs. Ziet de koper af van de transactie dan vervalt de acompte aan de verkoper, behalve als een beroep wordt gedaan op de oopschortende voorwaarden die in de akte zijn vermeld. Dan krijgt de koper zijn geld, met de helft van de wettelijke rente, terug.
Acte authentique: (authentieke akte) is een contract dat verplicht moet worden opgesteld door een notaris teneinde te kunnen worden gepubliceerd bij het hypothekenbureau waardoor de akte voor iedereen - met inbegrip van de personen die niet in het contract zijn genoemd - bestreden kan worden. Voor de verkoop of ruil van onroerend goed is een acte authentique noodzakelijk.
Acte de vente: definitieve akte, verleden voor een notaris, waarmee de koper eigenaar wordt.
Acte sous seing privé: (onderhandse akte) kan door een eenvoudige handtekening worden vastgesteld. Bij verkoop kan het gaan om een voorbereidende akte tot het afdoen van een zaak. Zo'n akte wordt ook wel acte préalable genoemd (voorafgaande akte) of avant-contrat (voorovereenkomst). Deze voorovereenkomsten worden later vervangen door een definitief contract. Bij verhuur is een onderhandse akte gebruik.
Administrateur de biens: (beheerder van goederen) houdt zich in opdracht bezig met het beheer van onroerend goed. Het kan hierbij gaan om professioneel beheer van flatgebouwen en andere gedeeld onroerend goed of het optreden namens de verhuurder (innen van de huur, onderhoud enz.).
Agence immobilière: term voor een bedrijf dat als functie heeft zijn diensten aan te bieden en te adviseren bij de onderhandelingen rond onroerend goed: verkoop, aankoop, verhuur, taxaties.
Agent commercial: een tussenpersoon die op eigen titel handelt op naam en voor rekening van iemand anders. Bij de onderhandelingen in het Franse onroerend goed wordt nog veel van de diensten van deze agent commercial gebruik gemaakt.
Agent immobilier: makelaar die beroepshalve optreedt als vertegenwoordiger van de eigenaar, de koper of de huurder bij de verkoop of verhuur van o.m. appartementen, flats, woningen, winkelpanden en terreinen. Let op: de makelaar is geen eigenaar van de bezittingen die hij aanbiedt bij de verkoop of de verhuur. Hij treedt op als tussenpersoon en levert een dienst die bestaat uit het zoeken van een huurder of koper met daarbij de financiële en juridische garanties volgens de wet van 2 januari 1970. Ter vergelijking: de transactie tussen particulieren geniet geen enkele vorm van garantie.
Arrhes: een wat vrijblijvender vorm van een acompte, waarbij de twee partijen nog de mogelijkheid hebben zich terug te trekken.
Assurance dommages-ouvrages: verplichte bouwverzekering die moet worden afgesloten voor het begin van de bouw.
Assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle): beroepsaansprakelijkheidsverzekering. In het kader van hun beroepsactiviteit moeten de makelaars, de beheerders van onroerend goed en de handelaren in onroerend goed goed verzekerd zijn tegen de gevolgen van hun fouten die schade aan derden veroorzaken.
Bail: huurcontract, document dat de contracturele betrekkening tussen eigenaar en huurder omschrijft. Sommige zijn onderworpen aan bijzondere regels, andere vallen uit vrije wil onder de verantwoordelijkheid van de partijen. De huurcontracten worden ook wel contrats de location genoemd.
Bailleur: verhuurder
Bail d'habitation: huurcontract voor een ruimte ter bewoning of voor bewoning én beroepsuitoefening. De Franse huurwetten verbinden de verhuurder voor ten minste 3 jaar. De huurder kan elk moment opzeggen, met een opzegtermijn van 3 maanden.
Bail professionnel: huurcontract voor ruimten waarin geen handelsberoep wordt uitgeoefend, maar die worden gebruikt voor de uitoefening van vrije beroepen, zoals artsen, tandartsen, verenigingen. De verhuurders verbinden zich voor 3 of 6 jaar. De huurder kan elk moment opzeggen, met een opzegtermijn van 3 maanden.
Bien immobilier: onroerend goed; gebouw, terrein, enz. In feite gaat het om zaken die vast met de grond zijn verbonden en ook de grond zelf. Ook de roerende zaken (goten, schoorsteen, luiken) die aan het goed vastzitten behoren tot het onroerend goed.
Bon de visite: document waarmee een klant van een makelaar erkent dat hij een onroerend goed heeft bezichtigd via bemiddeling van die makelaar.
Carte professionnelle: personen die zich bezighouden met transactie of beheer van onroerend goed moeten in het bezit zijn van een carte professionelle. Deze wordt verstrekt door de prefect en moet jaarlijks worden vernieuwd. De kaart geen een omschrijving van de aard van de activiteiten. Zonder de carte mag een makelaar zijn werk niet doen.
Caution: (borg); verbintens waarbij een derde partij de afbetaling van een onroerendgoedlening garandeert in geval van faillissement van de geldlener of waarbij de huursom wordt betaald als de huurder in gebreke blijft.
Cession: het overdragen van een onroerend goed, hetzij tegen betaling (verkoop) hetzij gratis (schenking).
Charges récupérables: afzonderlijke kosten (servicekosten vooral) die de verhuurder heeft gemaakt en die betaald moeten worden door de huurder.
Commission: de vergoeding die betaald wordt aan een makelaar voor zijn activiteiten (verkoop, verhuur, beheer). De makelaar moet hierbij over een mandat de vente beschikken. Het honorarium van de makelaar is vrij en moet vermeld worden in alle akten.
Compromis de vente: 'voorlopig koopcontract', of beter: voor-overeenkomst die door de verkoper en de koper van een onroerend goed moet worden ondertekend, hetzij onderhands of ten overstaan van de makelaar/notaris. De compromis de vente bindt de twee partijen en het is gebruikelijk dat de koper een voorschot stort (gewoonlijk 10% van de verkoopprijs).
Conditions suspensives: opschortende voorwaarden; deze staan vermeld in het 'voorlopig koopcontract' (compromis de vente of promesse de vente unilatérale) en schorten de uitvoering van het contract door een onvoorziene gebeurtenis op. Voorbeelden van opschortende voorwaarden die in het contract moeten worden opgenomen zijn de verkrijging van een hypotheek of een bouwvergunning.
Contrat de location: huurcontract, zie bij bail.
Dépôt de garantie: waarborgsom; geldbedrag dat als waarborg voor de uitvoering van het contract wordt toevertrouwd. Bij huur wordt het aan de verhuurder betaald als de woning wordt betrokken. Bij vertrek aan het eind van het huurcontract wordt de waarborgsom weer teruggegeven. als alle huur is betaald en het huis netjes wordt overgedragen. Bij de ondertekening van een 'voorlopig koopcontract' dient de waarborgsom als een garantie van het later ondertekenen van de definitieve akte.
Expert immobilier: taxateur; deskundige die de waarde schat van onroerend goed. De werkzaamheden vallen in twee delen uiteen: hij verricht zijn werk officieel op last van een rechtbank of hij taxeert de waarde voor onroerend goed in de vrije markt.
Frais d'acquisition: het totaal van de kosten kosten en rechten die voortvloeien uit de verkoop van een onroerend goed. Zij komen in principe ten laste van de koper en bestaan voor het grootste deel uit verschillende rechten, taxaties, belastingen en kosten om administratieve stukken te krijgen en voor een minder belangrijk deel uit honorariumkosten van de notaris. In Frankrijk worden de kosten teruggebracht tot ongeveer 9 à 13% als het om een woongebruik gaat en bedragen maximaal 20% wanneer het om zakelijk onroerend goed gaat. Bij de aankoop van nieuwbouw (een flat van minder dan 5 jaar oud) is de verkoop zonder kosten (sans frais de notaire), zeg ongeveer 3%.
Frais de notaire: notariskosten, geen juiste term; het moet zijn frais d'acquisition (zie hierboven).
Garantie financière: financiële waarborg die de bedragen garandeert die onderdeel zijn van onroerendgoedtransacties of het beheer van onroerende zaken en gedaan zijn door beroepsmakelaars. Zo'n garantie is verplicht voor makelaars en beheerders.
Hypothèque: de hypotheek dient om de betaling van een contractuele schuld op een onroerend goed te garanderen. Zij biedt de geldgever de mogelijkheid om het onroerend goed rechtens te verkopen als de schuldenaar in gebreke blijft bij het terugbetalen van zijn schuld.
Immeuble: onroerend goed (wordt ook wel gebruikt als men een flatgebouw wil aanduiden).
Indemnité d'immobilisation: 'waarborgsom' die wordt betaald door de koper bij het ondertekenen van het 'voorlopig koopcontract'. Het bedrag is vrij maar bestaat meestel uit 10% van de koopsom.
Indivision: situatie van een bezit dat in verschillende handen is. Dit is het geval bij gezamenlijke aankoop van een pand, bij erfopvolging als de verdeling tussen de erfgenamen nog niet heeft plaatsvonden of bij de ontbinding van een vernnootschap.
Location: verhuur van een stuk grond, een huis dat ter beschikking wordt gesteld aan de gebruiker tegen de betaling van een huur. De eigenaar of verhuurder en de huurder zijn gebonden aan een huurcontract (dat niet per se op schrift moet staan). Het wordt overigens krachtig aanbevolen zo'n huurcontract wel op schrift te stellen. Het is gebruik in Frankrijk om ongemeubileerd te verhuren.
Location meublée: gemeubileerde huur waarbij huizen worden verhuurd met meubilair en andere voorzieningen voor dagelijks gebruik. Deze huur bindt de verhuurder voor minimaal een jaar. De huurder kan op elk moment opzeggen.
Locations saisonnières: seizoensverhuur van huizen voor een korte periode. De meeste van deze (vakantie)huizen zijn gemeubileerd.
Loyer: huur, geld dat de huurder aan de verhuurder betaalt voor het gebruik van een onroerend goed.
Mandat: mandaat, opdracht, volmacht waarmee een persoon (mandant) een andere belast (mandataire) om in zijn naam en voor zijn rekening een of meer juridisch aktes te laten maken, zoals een verkoop of een aankoop. Zo'n mandat is verplicht voor makelaars die een huis in de verkoop nemen.
Marchand de biens: handelaar in onroerend goed die beroepshalve en voor eigen rekening onroerend goed aangekoopt en vervolgens verkoopt met als doel het maken winst daaruit. Deze bezigheid is niet gereglementeerd dus het biedt niet dezelfde garanties als bij een makelaar. Er zijn nogal wat van die handelaaren die panden aankopen, opknappen en vervolgens weer doorverkopen.
Marchand de listes: advertentieverkoper of iemand die advertenties van verkopers, huurders, verhuurders etc. verzamelt en verkoopt. Er zijn veel gevallen van misbruik voorgekomen: slecht bijgewerkte bestanden, niet gecontroleerde informatie. De lijsten zijn kostbaar en bieden geen garantie over de beschikbaarheid van het bezit. Sinds 1995 moeten deze verkopers dezelfde door de prefectuur uitgereikte carte professionnelle bezitten als de makelaar.
Nue-propriété: bloot eigendom, juridische term die betrekking heeft op een deel van het eigendomsrecht. Het geeft de houder het recht over de zaak te beschikken zonder het feitelijk gegebruiken. De bloot-eigenaar betaalt de belastingen en de lasten van het bezit.
Promesse de vente: voorovereenkost getekend door de verkoper en de koper van een onroerend goed. Het is aan te raden om het door een beroeps te laten opstellen. Er bestaan twee soorten van dergelijke 'voorlopige koopcontracten':
la promesse unilatérale de vente (eenzijdige belofte) die de koper niet verplicht, maar alleen de verkopen en wel wel gedurende een bepaalde tgermijn die precies moet zijn omschreven in het contract; la promesse bilatérale de vente (ook genoemd 'synallagmatique'), of compromis de vente, die zowel koper als verkoper bindt. Het is gebruikelijk dat de koper een aanbetaling stort (meestal 10% van de verkoopprijs) om de uitvoering van de akte te garanderen.
Rétraction: wettelijke vastgelegde bedenktijd (délai de rétraction) bij het tekenen van een 'voorlopig koopcontract' van een huis, nieuwbouw of bestaand. Die termijn is 7 dagen, te rekenen vanaf de dag volgende op de ondertekening van het compromis de vente. Deze bedenktijd is 10 dagen na het ontvangen van een voorstel van de bank bij het afsluiten van een hypothecaire lening.
Société civile immobilière (SCI): een soort maatschap waarin een onroerend goed is ondergebracht. De verkoop van een SCI of de overdracht van aandelen van de SCI valt onder een gunstiger fiscaal regiem dan de verkoop van een gewoon onroerend goed.
Usufruit: vruchtgebruik; juridische term die betrekking heeft op eendeel van het eigendomsrecht. Het gaat om het recht van het gebruik en het genot die verbonden zijn aan een een bezit waarvan het bloot eigendom aan een ander toebehoort. Dit recht is tijdelijk en eindigt bij het overlijden van de vruchtgebruiker.
Valeur vénale: marktwaarde van een onroerend goed; prijs van het onroerend als het in de verkoop zou komen.
Vente immobilière: overgang van de eigendom. De verkoop moet altijd via een notariële akte verlopen. In de praktijk wordt de verkoop voorafgegaan door een voorlopig contract, avant contrat (voorovereenkomst - met eenzijdige belofte of compromis). Zo'n contract wordt meestal door de makelaar of de notaris opgesteld.
Viager: koopcontract van een onroerend goed waarbij de koper (ook wel genoemd de débirentier) aan de eigenaar (de crédirentier), gedurende het gehele leven van die eigenaar een rente betaalt, genoemd de arrérage of rente viagère. Boven op die rente kan de koper een eerste storting hebben gedaan, de zogenaamde bouquet, die veel lager is dan de werkelijke waarde van het onroerend goed en wordt verrekend bij de berekening van de hoogte van de te betalen rente viagère. Het is verstandig om bij de berekening van rente en eenmalige storting een lijfrentedeskundige te raadplegen.

Uitvoerige informatie over deze onderwerpen is te vinden in La Maison, uitg. Het Spectrum.

Print dit artikel

Notarissen en onroerend goed

Modellen compromis de vente

Franse notarissen

Formulieren downloaden

Kadaster

Testamentenregister

Berekening notariskosten
idem

idem

Taxateurs
www.expert-cnei.com

www.experts-fnaim.org
Asbestonderzoekers